大家好，我是苏北哥！长达5天的5.1假期转眼就过完了，今天就是节后的第一个工作日，各位粉丝状态如何？
大家对南京买房感兴趣的，可以每晚10点准时进入苏北哥说房南京抖音直播间，或扫描文末二维码，加北哥个人微信进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
随着节后第一个工作日的到来，南京GF统计数字也火热出炉了，再一次用冷静的数字解读南京5.1假期的火爆，5天假期南京全市旅游景点接待游客量高达1082.5万人次，旅游总收入达129.8亿元，按可比口径较2023年同期分别上涨22.4%和19.5%。这个5.1，南京又赚得盆满钵满。
5.1假期南京楼市的情况如何呢？今天打开网房主页，发现5天的南京新房认购成交数据并未录得公示，当然主管BM也是需要放假的，GF数据可能延后出炉，但北哥从南京头部权威媒体处还是拿到了长假5天的南京数据，认购+成交应该是313套左右。
这又是一个被旅游热耽误的假日楼市吗？
01.
51南京楼市真实行情披露，结果可能超出你的预料！
可能粉丝们看了北哥透露的“一手”5.1南京楼市行情数据，立刻会“嘘声一片”：“完了，南京楼市烂了”；“假期都没人买房，今年不用看了”；好像一切的行情表象都正中“等等党”的下怀，“我说房价还要降吧？5.1都没人买房”南京楼市将大面积降价，说到这里，北哥似乎已经能透过屏幕看到“等等党们”诡谲的微笑。
但事情好像并非这样简单，如果算上4月29、30日两天的数据，就会发现5月首周，南京楼市的行情并不差，4月29日认购324套，成交203套；4月30日认购268套，成交134套。
这样算下来的话，5月首周南京楼市新房认购量起码在748套以上，环比4月最后一周698套的认购量，实现了7.1%的微涨， 成交方面5月首周起码也有493套，环比4月第四周561套的成交量，有12%的下跌。
整体来说，5月开局南京楼市的行情还算是比较平稳，而假期前认购成交激增，假期中行情数据骤减，这在南京是有惯例的，去年10月国庆长假也是如此，9月30日认购还高达139套，10月1日就骤减为78套。
5.1真实行情如此，各位真心想买房的粉丝们，别被自媒体的节奏带偏了！与此同时，接续“今年金三”的另一股南京楼市小阳春行情可能即将“山雨欲来”！
北哥并非在吹牛，而是有真实数据佐证！据了解4月27日南京启动首批“以旧换新”2000套试点活动以来，掀起了一场波及全市的火爆行情。
马群之前去化艰难的颐和缦山，据说自参加以旧换新之后，案场来访量陡然增加，51假期更是人气火爆，目前共计来访超过260组。
而且“以旧换新”和自然来访购房人不同，他们选房、订房的节奏更快，甚至有的人从走进售楼处，到选定新房源只用了10分钟。
燕子矶的颐和四季府是首轮以旧换新的14家楼盘去化最火爆的一个，据说截止5月5日晚，颐和四季府现场咨询量已经超过500组。
河西南的颐和铂樾府5.1期间人气陡升，五一期间项目共计来访超400组。
江核颐和铂岸江璟，5.1假期到访超200组，案场人气无论是与周边项目，还是自身之前相比都“判若两盘”。
根据最新消息，南京执行“以旧换新”ZC以来，全市14家试点楼盘，总体报名咨询人数已经超过3800组，ZC效果已经大大超出了主管BM的预期，目前正在考虑进行第二轮、第三轮试点。
与此同时，5.1假期期间一批在售楼盘也出现了售楼处人气陡升的局面，如大校场的保利招商文璟和颂、江宁科学院的招商璀璨璟园、新玄武的招商局中心臻境等等。
招商璀璨璟园看房现场
此外，一批楼盘也在乘着假期，推出优惠、降价房源，根据最新消息，浦口城南中心的天悦风华、天悦锦麟两盘优惠幅度扩大，89㎡起步三房最新总价200-215万，均价低至2.2-2.3万/㎡（不买包）
城南中心天悦锦麟剩余房源总价240万起，117㎡起步三房，目前折后总价240-260万，折合单价仅2-2.2万/㎡
城北兴智的龙湖滨江上城祭出84折优惠，115㎡三房户型，不仅送全屋家电，并且特殊楼层总价仅240万；89㎡起步三房，特殊楼层含包总价215万。
城北迈皋桥的金浦御龙湾目前祭出77折优惠，户型面积段87、89、110、120㎡，其中87㎡和89㎡中高区房源总价210-220万。
02.
5.1后南京房价是涨是跌？新房楼盘的底价到底在哪？
北哥常常在“自家购房群”里和各位粉丝探讨楼市观点、分享一手打折信息、分享购房心得（这里打个广告，想入群的朋友，加北哥微信，帮你拿底价）
今年北哥最常与粉丝们交流的问题就是“买房心态”——为什么大家都不着急买房了？观望情绪如此浓重？回答99%以上都是“想再等等，南京房价接下来还要降”；还有一些购房人的观点可能小众一些“等南京房价腰斩、甚至膝斩再买”，语气中表现得信心十足。
但是南京房价后面真的会腰斩、膝斩吗？今天我们来重点分析分析！其实这个问题需要分为两方面来看，第一是新房价格，第二是二手房价格，北哥的观点是新房价格不可能腰斩，更不可能膝斩；二手房价腰斩是有可能的，膝斩概率不大，一有机会二手房价格就会“回窜”！
楼市下行三年，ZF救市也基本上救了3年，那么救市到底是救什么？有些人认为是救“成交量”，其实救市真正救的就是房价。
这也是为什么“南京3月新房短暂降价潮”之后，4月立刻调整方向，自媒体被统一口径，中介“唱衰”被禁言，大校场秦淮金茂府逆势涨价开盘，也曝赢得5.8亿成交金额的重磅消息。一系列“操作”的意图非常明显，就是不让南京新房价格进一步下跌，保证新房价格体系的完整性。
其实这次南京“以旧换新”试点就是为了制造“全新的市场热点”，“人为打造楼市的火爆行情”，如此一来给5月首批主城低密顶豪项目预备合适的入市时机，也增加未来南京高房价体系的“市场接受度”！
那么，南京新房价格的底线在哪里？未来新房价格还会进一步下跌吗？相信这是购房人最关心的问题。北哥的判断和分析是，续销盘市场价格大规模下跌的可能性很小，部分楼盘出于“去库存”目的还会出现零星降价行为，但是降价是有底线的，超过这个底线便不可能再降！
这个“底线”是多少？目前的判断是原价的6折左右。如果细心观察，不难发现3月降价潮以来，7折以上优惠的楼盘占到大多数，而6折优惠的楼盘就很少了，5折楼盘基本不存在。
仔细观察上表中录得的金三打折楼盘，20家楼盘中低于7折的楼盘只有3家，低于6折的只有1家，低于5折的根本没有。
今天有媒体曝出，软件谷跌王伟星时代悦峰收官6号楼最新折扣标准，仍然和“金三”时保持一致，为7折！
为什么楼盘打折一定要以7折为主流、6折为底线？
首先，这关系到房地产开发的利润和成本核算！市场化供地之后，地价基本上就是房价的60%左右，比如4月底首开，曝去化1.5亿货值的城南中心仁恒城市星瀚，该项目地块单位地价15469元/㎡，开盘正常楼层实际售价在2.6万/㎡左右，地价正好是房价的60%左右，所以6折基本上是KFS的利润红线，如果超过这个红线，楼盘基本没有利润可言，虽然说现在新房难卖，但是KFS作为正常经营的企业，宁愿房子难卖，也不能亏本卖房。
但这也不排除个别底价拿地的顶豪项目，利润空间比刚需项目高！比如老城东的低密洋房金基瞻月府，2022年7月拿地，单位地价仅14614元/㎡，而瞻月府售价高达66287元/㎡，地价仅占房价的22%，而且豪宅项目还不打折，这就是目前KFS争相在南京开发豪宅的原因所在！
第二，新房价格优惠不能超过6折，也是为了保证楼市不发生系统性风险！
众所周知，房地产开发是以资金链维持的行业，2021年实行的“三道红线”其实就是勒紧了KFS的资金链，才导致大批民资房企相继爆雷！
其实从一套商品房从开发到销售的资金走向，就可以解释为什么众多KFS只肯将房价打到7折，最低不能超过6折！当原价卖房时，购房者交了3成首付，背7成房贷！而KFS首先收到的就是3成首付钱，然后再用于项目开发以及地块周边附带市政工程建设，后续款项由银行端逐步发放到位（在这里必须理清一个概念就是银行并不是风险承担者，所以后续建设资金只能由业主还贷来背）。
现在房价打了7折，理论上来说等于开发商“没有收到首付”（因为普通楼盘来讲，销许价格是物价局按照KFS成本利润核算而来，如今在销许水平上打7折，等于KFS亏掉了首付），在这种情况下，万一发生业主大面积断供，后续项目建设将面临“大面积烂尾”。这也就是ZC文件中反复提到的“防止发生系统性风险”。
这一点从银行端对于降低首付“操作”的态度南京楼市将大面积降价，就可以洞察这一问题的严重性。去年9月ZY要求将全国首套房首付比例降低到2成，二套房降低至3成，但这一ZC在南京执行时遇到了银行端的阻力，理由是市中心四区房产标的过大，总价过高，首付2成，容易触发金融风险，遂提升了0.5个百分点。
前段，还有自媒体预测，下一步全国首付可能会降低至1成甚至0.5成，北哥认为可能性不大。
综合以上分析，就可以解释为什么市场主流优惠是7折，个别优惠是6折了！
第三：为什么二手房价格可以腰斩，甚至膝斩？
从去年开始，南京二手房价格开始出现断崖式跳水，有的楼盘甚至和2021年高峰期相比，房价下跌超过60%。
说南京二手房价格腰斩一点也不为过？为什么南京二手房可以4折卖房，而新房不可以？其实这就涉及到已售出商品和未售出商品之间的区别了。二手房就好比售出商品，所有风险和收益都由业主个人承担（货物离柜，商家概不负责）；而新房好比商家的库存，未售出商品，风险收益关系到整个行业的兴衰存亡。
二手房降价砸盘，业主出于个人资金安全问题，属于个体行为，无法影响全局；而新房一家楼盘降价超跌，代表着成千上百套房源一起降价，说大了可能会造成一个板块价值的沉没。
同时从行业角度来说，一家超跌楼盘的出现，很可能造成周边竞争楼盘跟风，这个口子一开，会导致一座城市原有的新房价格系统迅速垮塌。
但无可否认的是，二手房价格全面跳水，对新房市场会产生强烈的反噬作用，人们买新房会先用同板块的二手房进行比对，为了淡化一二手房的价差，和二手房所谓的价格优势，有的城市已经开始悄悄“出大招”了，51期间，浙江省住建厅和市场监督管理局祭出XZ，要亲自下场规范房地产交易，其ZC的核心要义是“合理降低住房买卖和租赁经济服务费”，简言之“降低中介费”。
这个ZC的主要内容有两个：第一，按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；第二，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
分档定价，这个不陌生，比如总价500万以上房产中介费2%；总价500万以下房产，中介费3%（有可能分档定价会越来越细化），照这样趋势下去，刚需、初改购房人承担的购房成本将比高级改善、豪宅的购房成本高，按照豪宅，普通住宅“二八”的市场占比，普通人买二手房的“低价优势”就有所淡化；
这还不止，更厉害的在于未来还将“引导二手房买卖双方共同承担中介费”，这将是未来延缓购房人买入“低价二手房”的“大杀招”！眼下是买方市场，中介费全完由卖方承担，未来一旦引导买卖双方承担，买家的购房成本必然增加，尤其是100万上下的极刚二手房源，意味着买家起码要承担1.5万的中介费，相比而言相同总价段的新房优势就凸显出来了，不仅打折，而且还有赠送车位、物业费等众多补贴，买新房何乐不为？
写在最后：
今天初步谈了一下新房降价的打折规律，以及楼盘开发成本与利润之间的对比关系，但这个话题很大，北哥明天还将就该话题进行进一步阐述，敬请期待！
北哥发福利啦！南京买房最全资料包来袭！我们精心为您准备了南京买房的政策、各板块介绍、全市房价地图、最全避坑指南、全市300+楼盘优缺点汇总等详细资料，需要南京买房资料包的粉丝可以加上面北哥微信，备注“资料”领取。
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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