来源丨喜马拉雅APP超级制作的精品课《首席经济学家管清友的投资课》编辑丨张公子
谁都没想到房价竟然跌了！近两个月，多个热点城市透出楼市降价的消息，传统旺季“金九银十”也彻底泡汤！那么决定房价的因素到底是什么呢？
每种商品都一样，价格的走势最后都要落脚到“供需”两个字上来。但未来趋势的预测，不能简单的按供给和需求来看，而是按时间周期来综合分析房地产新国五条，不同周期内房价的关注点是不一样的。
短期看政策
短期政策主要指货币政策和房地产调控政策。
一是宏观的货币政策。房地产不仅是一种消费品，更是一种带有金融属性的投资品，所以对流动性极其敏感。货币政策会通过影响市场上的流动性，直接影响房地产市场的需求。
二是微观的房地产调控政策。常见的房地产调控政策包括限购、限贷、限价、限售、限商等，这种限制直接让很多有需求的人买不了房，但如果这种限制放松，对房价的助推也是立竿见影。
过去十年我们大概经历了三轮房地产的“放松”的周期，每一次的结果都是房价暴涨。
第一轮放松是2008年末的四万亿，中央连续降准降息，还出台了下调购房契税税率等刺激政策。
第二轮放松是2011年末开始的降准以及放松房地产调控政策，直到2013年初的房地产新国五条执行为止。
第三轮放松是2014年930新政，后来2015年又出了330新政，将商贷二套房的首付降至四成，二手房营业税免征限期由5年降为2年，成为这一轮房价上涨的直接导火索。
目前来看，我们仍处于2016年末开始的政策紧缩周期，要预测短期房价反弹的拐点就是等待政策放松的信号。从历史来看，政策宽松无非是来自于经济和市场的超预期下行。今年的宏观环境下行压力是存在的，但目前还没有出现超预期下行，所以短期来看，政策只会微调，不会出大力度的宽松。
中期看库存
包括待售的既有库存和尚未建成的潜在库存。房地产需求的快速变化和供给的反应时滞导致供需经常会出现缺口，但供给大于需求的时候，库存就会快速的增加，会直接影响中期内的房地产市场供求平衡，进而影响房价。库存越低，房价弹性越大，反之亦然。
库存主要看商品住宅待售面积和房屋施工面积。全国商品住宅待售面积自2011年以来不断走高，之后由于房地产去库存以及三四线城市棚户区改造等一系列政策，商品住宅待售面积大幅下降，但这仍然不低。
从广义库存来看，潜在的房地产供给更高。每年的新开工面积都大于新房销售面积，新增供给一直大于需求。从施工面积来看，潜在库存主要在三四线城市，对全国整体的房价还是有比较大的压力。一二线城市的库存大多比较低，需求比较旺盛。
长期看人口
从根本上说，房子是用来住的，不是用来炒的。不论房子曾经被赋予了多少的投资属性，到最后都需要有人来住才有价值。因此如果拉到长周期来看，房价的走势主要看人口。
房地产的需求人口主要来自三个方面：
一是劳动力人口，这部分人是改善型需求的主要来源。中国的劳动力人口红利已经开始消失，人口老龄化的趋势越来越明显，这对我们的房价是一个巨大的压力。
二是年轻人口，年轻人长大了要买婚房，也是刚需。计划生育导致的后果正在体现，目前20-30岁的年轻人口比例开始下降。再往后看，中国的新生人口下降会导致总人口下降。
三是城镇化人口，农村人口和小城市人口的迁移，都会有相应的购房需求。从城镇人口来说，情况要稍微乐观一些。尽管过去十几年中国的城镇化率快速提升，但目前中国城镇化率仍然不到60%。根据十三五规划，每年城镇仍将新增1600万常住人口。在城镇化率达到80%之前，我们的城镇化人口依然是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。
综上所述，未来房价的预测主要根据以下三方面：短期需要看政策，主要是宏观的货币政策和微观的地产调控政策；中期需要看库存，主要看狭义的待售面积以及广义的潜在库存，包括了尚未建成的在建面积；长期需要看人口，主要看三个方面，劳动力人口、年轻人口、城镇化人口。
关于主播：
管清友，首席经济学家，现任民生证券副总裁、研究院院长，兼任中国经济体制改革研究会高级研究员、财政部发改委专家库双库专家等多项职务。
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