一、起步阶段：1978-1991年
（1）土地法
《井冈山土地法》是我党历史第一个土地法，它首次以法律的形式否定了土建土地所有制。1927年到1948年春，土地法大纲以彻底“废除封建性及半封建性剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度”为基本原则，对重大政策原则问题，作了更妥善的规定。
1950年6月，中央人民政府委员会通过和颁布实施《中华人民共和国土地改革法》，成为指导土地改革的基本法律依据。到1953年春，除部分少数民族地区外，我国大陆普遍实行了土地改革。1988年4月12日，第七届全国人民代表大会第一次会议审议通过《中华人民共和国宪法修正案》，明确规定土地的使用权可以依照法律的规定转让。1986年6月25日，第六届全国人大常委会第十六次会议通过并发布《中华人民共和国土地管理法》，1987年1月1日起正式施行。这是我国颁布的第一部关于土地资源管理、全面调整土地关系的法律，它的颁布是我国土地管理工作的重大转折和管理体制的根本性改革，标志着我国土地管理工作开始纳入依法管理的轨道。1990年国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。从此，“土地使用权可转让”才算有规章可循。
（2）规划法
1952年9月，首次全国城市建设座谈会提出的《城市规划设计程序（初稿）》，对“城市规划设计工作的目的和要求”、“城市规划设计的三个阶段”、“总体设计未做出前的初步规划工作”和“规划设计的审核及批准程序”等作出了明确要求，这为我国大规模启动城市规划工作提供了基本遵循。1954年6月召开的全国第一次城市建设会议进一步颁布了《城市规划编制程序试行办法（草案）》和《城市规划批准程序试行办法（草案）》。1956年7月，国家建委正式颁布《城市规划编制暂行办法》。总体来说，上世纪50年代颁布的规范性文件主要偏向于设计工作者及规划主管部门，具有较强的专业性和技术性。
十一届三中全会以来，长期被废驰的城市规划工作重新受到重视，得到恢复。城市规划工作的发展同时大力推动了我国城市规划法律法规体系建设。
1980年10月15日在北京召开的全国城市规划工作会议，讨论了由国家建委和国家城建总局起草的《中华人民共和国城市规划法（草案）》。1980年12月，国家建委颁发了《城市规划编制审批暂行办法》和《城市规划定额指标暂行规定》两个部门规章，为城市规划的编制和审批提供了新的法律和技术依据，城市规划分为总体规划和详细规划。但那个时候，因规划方面的管理要求不高、法律法规制度不完善，往往只有重点项目建设才要求在前期工作中增加城市规划方面的内容。
1984年1月5日，国务院正式颁布实施《城市规划条例》（国发〔1984〕2号，1990年4月1日废止），这是我国城市建设和城市规划方面的第一部基本法规。
1988年12月召开第一次全国城市规划法规体系研讨会，讨论《关于建立和健全城市规划法规体系的意见》，首次提出建立我国包括有关法律、行政法规、部门规章、地方性法规和地方政府规章在内的城市规划法规体系。
《城市规划条例》实施六年后，被1990年4月1日起正式施行《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日发布，2008年1月1日废止）所代替。这是我国第一部城市规划领域的法律，是城乡规划法规体系的主干法和基本法，标志着城市规划工作全面走上了法制化、制度化的新轨道，在我国城乡规划立法史具有里程碑意义。
（3）最早的商品房
土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。
1979年，上海市中华企业公司推出20套住宅，全部销售给了华侨家属。1980年4月2日，有人明确地提出了住房制度改革的总体思路，提出要走住房商品化的道路，同年的6月商品房的政策正式实施。商品房思想提出后，首先是在全国范围内进行个别试点。
1981年，深圳、广州开始进行商品房开发试点。位于深圳罗湖区爱国路的四栋六层楼普通住宅“东湖丽苑小区”是中国最早商品房开发项目，结束了国内只有房地产开发，没有商品房开发的历史开拓了土地有偿使用的“先河”。当年小区竣工入住，又按照香港房地产的屋村管理模式，创建了全国第一个物业管理小区。
二、调整阶段：1992-1995年
以1992年邓小平南巡为标志，中国南方掀起房地产开发高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，随后急速“硬着陆”，房地产进入漫长的低迷期，海南等多地形成大量烂尾楼。
三、协调发展阶段:1995-2003年
这一阶段是中国房地产发展得最好得时期，市场及行业发展稳健，房价与销量平稳增长，全国房地产市场稳步发展。1995年前后，随着福利分房制度的改革，政府急需全面启动商品房市场以完成分房制度改革。作为沿海开发口岸及试点城市，深圳市随即推出一系列措施，刺激房地产行业大发展，其中最主要的就是蓝印户口制度（蓝印户口，是一种介于正式户口与暂住户口之间的户籍，因公安机关加盖的蓝色印章，而称为蓝印户口。2000年之后，蓝印户口在各地逐步被叫停，渐渐退出历史舞台。出台的蓝印户口政策，起初意在加快空置积压商品房销售，刺激房地产市场，从而拉动地方经济发展），这一制度随后在上海、大连等多个城市推广。
2000年初，福利分房制度终止，货币化分房全面启动，住房制度改革深化发展，这种制度变迁也深深的刺激了商品房市场的快速发展。
四、第一轮政策调整阶段2003-2007年
2003年，国内部分地区房地产市场明显过热，为稳定市场发展，政策开始全面调控，2005-2006年也这一阶段政策出台最为密集的阶段（个税、加息、营业税）。政策从土地、房价、信贷、经济适用房、外资管控等多方面出手，全面为房地产市场降温，但由于中央与地方政府间的利益冲突，在政策执行过程中双方博弈较多。
2004年1月1日，杭州对二手房征收20%个税。10月27日，央行宣布加息。
2005年3月17日，商业银行调整房贷政策，正体呈上调趋势。3月26日国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日国务院常务会议出台解决房地产市场存在的问题的八条具体措施。6月1日，出台政策，对个人购房不足2年出售的，征收全额营业税，超过2年免征营业税。
2006-2007年，随着市场热钱、炒作、人民币升值等因素的影响，国内房价爆发式增长，为了给楼市降温，降低市场风险，随后各种紧缩政策出台（特权法、二套房、加息）。
2006年5月29日，九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“国六条”，个人房贷首付比例不低于三成，营业税免税时限由2年延长至5年。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，全国范围内统一强制征收二手房个人所得税。
这一阶段，全国房价下体呈上涨趋势。
五、第二轮调整阶段：2007-2009年
2007年底，随着紧缩政策的执行，房地产市场快速降温。1月16日，国税总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，全国开始征缴土地增值税。3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。3月开始央行加息。3月16日，“两会”通过《物权法》，规定房屋70年使用权到期后，自动续期。9月27日，央行、银监联合发文，提高二套房贷款首付比例不得低于40%，利率上浮不得低于1.1倍。
2008年，美国爆发金融危机，国际经济环境持续恶化，国内经济也无法幸免，叠加国内地产行业紧缩政策，房地产行业发展明显减速，房价大跌。
2008年3月5日，十一届全国人大第一次会议提出，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。9月16日起，央行连续五次下调存贷款利率。10月22日，财政部出台救市政策，90平以下住房，契税统一下调到1%，个人免征印花税、土地增值税。10月27日起，首套房首付比例下调至20%，且利率可打7折。11月，国务院出台4万亿刺激政策，强调房地产行业重要地位。12月17日，国务院会议，提出进一步鼓励商品房消费，同时调整销售环节免征营业税，且免征期限“由5年改为2年”。
2009年，为刺激国内经济发展，一系列楼市刺激政策出台，房价再次以惊人速度上涨。1月3日，四大行宣布，存量房贷利率全部降为7折。5月27日，国务院出台《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，明确保障性住房和商品房项目最低资本金比例为20%，其他房地产项目为30%，政策极大刺激了开发商的积极性。6月10日，国土部出台政策，查“小产权房”，明确为违法建筑。12月14日，国务院出台“国四条”，要求加强市场监管，遏制部分城市房价过快上涨。12月17日，五部委发文，提高开发商拿地首付款比例。
这一阶段，经过调控，2009年房价大涨。
六、第三轮调控：2010-2014年
2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，要求二套房首付不得低于40%。3月10日，国土部出台19条土地调控政策，要求开发商竞买土地保证金比例最少两成。3月22日，国土部开展土地招拍挂制度试点工作。3月23日国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产业务。4月11日，银监会提出要严控炒房，提高首付款比例和利率，随即市场将二套房首付比例调整为60%。4月15日，国务院出台政策，二套房首付不得低于50%，利率上浮不低于10%房地产新国五条，三套房以上不得贷款，同时出台限购政策。9月29日，契税减免政策取消。10月19日，央行宣布提高贷款基准利率，全国住房贷款利率陆续上调。
2011年，全国各地相继出台紧缩政策，大量城市出台限购政策，房地产行业整体收紧。这一时期，二三线城市房价仍有上涨，相关部门陆续出台政策，限制二三线城市房地产发展。
2012年，国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放第三套住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。
这一阶段楼市下体趋于低迷。
七、第四轮调控：2015-2017年
2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。全国大中城发布楼市“限售令”。2015年，实施棚改货币化政策，一、二线城市房价暴涨。
2016年，经济下行压力，全国房地产政策相对宽松,降准、降息、降税、降首付频繁上演。
2017年7月20日，住建部等八部委联合发文要求，多措并举加快发展住房租赁市场，多措并举，加快发展住房租赁市场，提出四大举措：培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制。
这一阶段楼市整体暴涨，民众内心建立起楼市不灭心里。
八、最后的盛宴：2018-2020年
2017年，党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位，各项楼市调控政策出台，利率6年内首次上调，抑制房地产泡沫。
2018年，中央到地方的调控政策维持房地产回到稳定、理性状态。放松户籍制度，国家有关部门通知表示要求全面放宽各大城市的落户条件。
2019年4月19日，中共中央政治局召开会议，再次定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。12月28日，央行宣布重磅消息，为了深化利率市场化改革，央行宣告房贷利率新方式：存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，要求存量浮动利率贷款定价基准转换原则上要在2020年8月31日前完成。
2020年，疫情，经济下行，实体倒闭，全球大放水情况下，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。在房住不炒的基调下，房地产政策正体稳健，房价回归理性，呈下降趋势。
九、新时期新阶段：2021年至今
2021年，各类房地产调控政策发布超过600次，各地调控政策“前紧后松”，首次出现“集中供地”“二手房交易指导价”等新型调控政策，加强房地联动、二手房报价管控，促进市场平稳健康发展。大部分城市房地产市场进入下行期，销量普遍低迷，一些库存较高、去化困难的城市出现反向调控，防止房价恶性下跌、房地产市场风险蔓延到其他领域。全国层面上，从房地产各细分领域进行全面调控。开发商陆续出现暴雷。
2022年是房地产行业极为艰难的一年。这一年，市场持续下行，行业规模退回5年前；这一年民营房企经历了行业深度调整的阵痛；这一年，“保交楼”成为重中之重。2022年也是房地产行业政策转向之年。面对楼市持续下行、房企频现债务危机，政策纾困力度不断加大，从需求端来看，5年期LPR下调三次，各地全面落实“因城施策”，包括优化限购限贷限售，下调首付比例等；从供给端来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式改善房企流动性，有力提振房地产行业信心。根据中指研究院监测，2022年，全国已有超300省市（县）出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值。
2022年，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求。4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。7月中央政治局会议和12月中央经济工作会议也提及了“支持刚性和改善性住房需求”。
2022年，央行两次降准。4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此后的11月25日，央行再次降准0.25个百分点。
2023年4月14日，央行货币政策委员会召开2023年第一季度例会，会议指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将2022年11月发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）中规定了适用期限的两条政策延期至2024年12月31日。
具体来看，延长的政策之一是，房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期或调整还款安排。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
延长的政策之二是，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
2023年4月28日召开的中共中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求；7月房地产新国五条，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行了专门部署。12月12日消息，官方消息各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。住房和城乡建设部近日表示，超大、特大城市正分三类推进实施这项工作。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。
新一轮的城改已来临，希望国内经济逐步好转。
