法拍房唯一住房这是个老问题了，有些被执行人会以拍卖标的是“唯一住房”向法院提出执行异议，试图阻挠法院的处置行为。
那么，作为竞买人，对于被执行人名下唯一住房，就会有以下的疑问：
法拍房唯一住房可以被强制执行吗
法拍房唯一住房拍卖预留租金标准
法拍房唯一住房的认定标准
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法拍房唯一住房如何排除执行
法拍房唯一住房执行依据
第一：2005年1月颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条、第七条规定：
人民法院可以查封对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，在保障被执行人及其所扶养家属所必需的居住房屋后，可予以执行。
第二：2015年5月施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：
金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。
第三：2005年12月施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
明确了在保障被执行人及其所扶养家属基本居住权利的条件下，可强制执行唯一住房。
法拍房唯一住房执行标准
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，在以下三种情况下，被执行人名下唯一住房均可被法院强制执行：
（1）如果对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋，法院就可以强制执行该唯一住房。
举例：张三系某案被执行人，名下仅有一套住房，但只要张三的任何一位亲属有住房，那么法院就可以强制执行张三的唯一住房。
（2）执行依据生效后，被执行人为躲避债务转让其名下其他房屋，导致现在执行的房屋成了其生活所必需的住房，因被执行人主观恶意，法院可以强制执行该唯一住房。
（3）申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。简单说，被执行人及其扶养家属的居住权利有所保障，处置被执行人名下唯一房产就不存在障碍。
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法拍房唯一住房案例解析
1，案情回顾
Y与Z因民间借贷纠纷诉至槐荫法院，经审理，法院依法判决Z向Y偿还借款60万元及利息。
判决生效后，Z仍未履行还款义务，Y向法院申请强制执行。法院立案执行后，查询发现被执行人Z除了一套住宅房屋，名下再无其他可供执行的财产。执行法官多次联系Z让其主动履行还款义务，但Z一直以生活困难为理由拒绝履行。执行法官查封了Z名下的房屋，并依法裁定拍卖该房屋。
Z收到拍卖裁定书后，立即向法院提出执行异议申请，认为法院不能对其名下生活所必需的唯一居住房屋强制执行，请求停止拍卖程序。
2，本案焦点
本案争议焦点在于，被执行人名下唯一房屋是否一定是“维持生活必需的居住房屋”，何种情况下该房屋可以被拍卖。
经审查，案涉房屋面积约80平方米，确系Z名下唯一住房，其与妻子一直居住在房屋内，可以被认定为维持Z生活必需居住的房屋。但本案申请执行人Y出具了书面材料，明确表示，若涉案房产确为Z维持生活必需的居住房屋，同意在房屋拍卖款中为Z扣除五到八年租金或更名后允许Z及其所扶养家属在此房屋中居住至去世。
根据以上情况，法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项的规定，依法裁定驳回Z提出的执行异议。Z不服裁定，向上级法院申请复议，市中院裁定驳回其复议申请，维持原执行裁定。
法拍房唯一住房常见问答
（一）上海市高级人民法院，关于执行唯一住房若干问题的解答：
（1）“唯一住房”执行时，“扣除的五至八年租金”具体年限如何确定？
答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，执行法院应当组成合议庭评议确定“五至八年”的具体年限。
（2）“唯一住房”执行时，房屋在上海的，所参照的“当地房屋租赁市场”中的“当地”如何确定？
答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金，房屋在上海的，其中的“当地”是指被处分房屋所在的各区。
（3）“唯一住房”执行时，所参照的当地房屋租赁市场平均租金标准如何确定？
答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，执行法院应当组成合议庭,参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定租金标准确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。
（4）“唯一住房”执行时，“扣除的五至八年租金”具体如何计算？
答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，计算公式为：租金（元）=被执行人及所扶养家属的人数（人）×当地廉租住房保障人均面积（平方米/人）×当地房屋租赁市场的平均租金（元/平方米）。
（二）江苏省高级人民法院，关于执行唯一住房若干问题的解答：
对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定条件下，可以执行。
执行唯一住房时，需要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。
相关问答如下：
1，如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ？
是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（1）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）；
（2）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）；
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
2，执行 “唯一住房” 时，被执行人的临时住房如何解决 ？
执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
3，哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障 ？如何保障 ？
为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
（1）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
（2）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。
法拍房唯一住房最大的问题
一般来说，“唯一住房”的执行，最大的问题不是法律适用，而是具体房屋的腾退。对于符合执行条件的“唯一住房”，在腾房过程中，经常会遇到这样那样的困难。
比如申请人对法律的错误解读，认为“唯一住房”不能执行，拒绝配合法院执行;还有无任何理由占用房屋，将家中的老年人或婴幼儿迁至被执行房屋，甚至有以生命相威胁法院执行的，这些在执行“唯一住房”过程中及其常见。
当事人不配合执行，不管是对于竞买人，还是对于执行法官来说，这都是最不想遇到的情况。
特别提示：对于“唯一住房”的难度，竞买人一定要有清晰地认识。
尤其是，对于已丧失劳动能力或暂时丧失劳动能力的被执行人、或者是情绪异常激动的，可能引起不可预料的激烈反应。一定要提前做好调研，小心应对，怎么谨慎都不为过！
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