城南自2017年后，坂头东区域迎来快速发展，融创、联发先后进场，学校、安置房、路网也逐步落地，现在剩下的正是坂头东的最后一幅地。
坂头东地块十二，靠近荔园路立交桥仙游房地产新楼盘，对望金海湾，位置还是不错的。目前坂头东一带二手房居多，融创、联发早期建设也先后交房，二手房挂牌价普遍在1.75-2.2万左右，而这块地限价1.67万/平，如果成功拿下，会做毛坯还是精装？
▲地块航拍图
地段点评：
坂头东地块十二，坐落荔园路北侧新城南区域，临近城港大道与荔园路，地段层面还算是很不错的。
主要优势有：1.坂头东日益发展成熟，区域建设进入尾期，教育配套也已经在建，未来近周生活是便利的。2.地块位置处于秀屿、仙游等区域入城关口，市场需求整体偏高。3.万达以南直线距离1.2公里，东侧还有联创商业体，大型商业配套的支持，拥有更好的生活体验和价值支撑。4.周边二手房挂牌浮动在2万/平左右，市场价值明显。
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1.地块格局
从地状看，坂头东地块十二整体方正规则，并完成净地。东侧相邻坂头安置房，北侧相邻正荣木兰紫阙，西侧临近城港大道，南侧相邻联发君领兰溪。
▲地块航拍图
2. 规划评估
坂头东地块十二总占地约30.5亩，体量偏小，可建造约7栋左右住宅，容积率约2.8，可建设小型舒适社区。地块需配建不小于100平零售商业，总体限高80米，可建造约26层高层住宅。
四新地块最大建筑面积56976.696㎡，起拍楼面价约6809.8元/㎡，最高楼面价约10109.39元/㎡。
▲地块航拍图
3. 交通评估
地块近周交通主要围绕城港大道、荔园路、荔城大道、学园路，主干道居多，交通整体比较方便，四通八达，能更快离开市区，不过晚高峰城港大道与荔园路立交桥段容易堵塞。
▲地块区位图
PS拍-2022-13号地块
SWOT评估
优势分析：
地段认可度偏高，坂头东区域日益成熟，城厢第二实小坂头东分校、路网、安置房陆续建设中，片区入住率也将逐步增加。
地块容积率仅2.8，限高80米约26层，建筑密度不会很高，后期可打造成舒适型城市社区。总体量较小约30.5亩，销售周期拉低，操盘成本相对降低。
地块位于城南近木兰溪段，拥有滨溪生态景观休闲价值，沿岸约8.2公里
木兰溪跑道，以及在建的十里风光带，未来居住价值也将进一步提升。同时，随着南岸发展启幕，作为城市北滨江区未来也将有更高的价值跳板。
目前城南整体区域业态丰富，特别是商业经济发达，地块北部1.2公里有万达广场，东面还有联创、财富中心广场两座商综，生活层面十分便利，同时经过长达10年的沉淀，目前城南区域置业认可度高，房价也相对坚挺。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
劣势分析：
地块体量偏小 ，内部配套布局受限，同时东南北三侧都有高层建筑物，视野受限。
地块西侧临近城港大道，日常车流量较高，项目西侧沿街楼栋，会有车流噪音影响。
当前市场行情仍然偏冷，地块周边新房项目去化减缓，同时不少于四个尾盘，对项目后期销售仍有分流影响。
地块限高26层，且设置容积率2.8，对于开发者而言，土地利用下调，盈利空间降低。
▲地块航拍图
机会评判：
坂头东生活氛围日益趋熟，当前周边新交付楼盘挂牌价达到约17500-22000元/平，地块后期价值也将逐步显现，从远期看，也需要坂头西部一带完成开发，全面提升城南沿溪一带的综合市场价值，以及未来南岸建设的反哺。
▲地块航拍图
威胁评判：
主要威胁大致有两个：第一，目前周边建发融创和鸣兰溪、中南珑禧台、融创建发观澜云著等项目进入尾盘阶段，去化相对较慢仙游房地产新楼盘，入市后仍然有客户分流影响，但比较大的竞品是坂头西地块一，基本是同个销售赛程。
第二，地块地段虽然还不错，但体量小、视野受限，无法定位高端盘，特色性不高，如果后期做精装，价格停留在2万左右，那么会与城南部分新交付的二手房形成直接竞争关系。
周边配套：
生活资源：万达商圈、联创商圈、木兰溪跑道、南湖公园、木兰陂等
教育资源：莆田一中、城厢区第二实小、坂头中学（规划）、城厢区第二实小坂头东分校（在建2层以上）等等。
PS拍-2022-13号等地块
