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引言：据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，乐观情形下，2024年宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积同比增长1.4%，商品房销售额绝对量预计达到12.8万亿元，同比增长4.1%。据分析，市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度。短期来看，房地产市场调整压力仍在，2024年房地产供需两端有望持续发力，因城施策力度仍有空间。
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国家统计局：2023年行业延续震荡修复格局
据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，乐观情形下，2024年宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积同比增长1.4%，商品房销售额绝对量预计达到12.8万亿元，同比增长4.1%。据分析，市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度。短期来看，房地产市场调整压力仍在，2024年房地产供需两端有望持续发力，因城施策力度仍有空间。
1. 国家统计局：2023年行业延续震荡修复格局
1月17日，国家统计局公布了12月及全年宏观经济和房地产行业数据。在一系列优化调整政策的作用下，行业数据出现两个积极变化。
一是房地产投资、销售等指标降幅收窄。2023年，房地产开发投资同比下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点。全国商品房销售面积和销售金额分别降8.5%和6.5%，降幅较上年收窄15.8和20.2个百分点。
值得注意的是，政策持续发酵维稳市场平稳的同时，边际效应有所递减，市场信心仍有待恢复。
表现在数据层面，首先，商品房销售面积、金额1-12月累计增速较1-11月扩大0.5和1.3个百分点，中断了此前降速率收窄趋势；其次，12月商品房销售面积11226万平方米，同比下降12.7%，降幅较11月扩大2.4个百分点，商品房销售金额11304亿元，同比下降17.1%，降幅较11月扩大8.5个百分点，两者均未能延续四季度以来单月同比降幅收窄、趋稳之势。
二是房地产竣工面积增加较快。2023年，房地产开发企业竣工房屋面积比上年增长17%，“保交楼”效果持续显现。
受到疫情、销售疲弱以及房企“爆雷”等诸多因素影响，过去两年新开工面积呈现断崖式下跌，2023年商品房新开工面积降幅较2022年收窄近19个百分点，较2019年高峰下降近六成。全年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%，其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。
而竣工指标的表现非常亮眼，2023年房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%，其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，2023年竣工面积高出过去十年均值1.5%，且由于2022年基数较低，增速也是创下近十年新高。
相比之下，在“保交楼”的带动下，竣工增速年内始终维持高增长，但年末略有乏力。
随着政策边际效应递减，预计2024年1月将延续淡季趋势，热点城市和热点项目数量仍将下滑。
中期来看，2024年商品房销售保持震荡修复的格局，预计全年面积、金额下降5%左右。随着保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地产投资额仍将有一定支撑，或将逐步回归正常合理水平。
2024年商品房销售保持震荡修复的格局，长期来看，结合供求关系恢复、居民负债表修复两方面分析，中国房地产市场有望在2026年前后达成短期探底，并在低位企稳。
2. 金融支持加速落地，银行投放预期谨慎
2024年以来，支持房地产融资的相关政策密集出台。
1月2日，央行披露重启投放PSL3500亿元，紧接着三天后的1月5日，央行、金监总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，其中“团体购买”条款引发市场广泛关注。
随后1月12日，住建部及国家金融监督管理总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，从建立融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障四方面展开，精准支持房地产项目合理融资需求。
1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，重申商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。
1月24日，中国人民银行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点(降准)，向市场提供长期流动性约1万亿元。此次降准是2024年首次降准，与上次降准相隔4个多月，降准力度则更大。根据央行随后发布的消息，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%。此前，央行曾于2023年9月15日降准0.25个百分点。
1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会2024年本市房地产 上海市统计局，并加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。
实际上，自“金融16条”以来，银行集中对房企授信，并未有效改善房企融资，2023年典型房企全年融资总量下降三成。
银行对公房地产贷款态度依然谨慎，房地产业贷款在总贷款中的占比持续压缩，增速不断放缓，至2023年上半年，这一现象并未有明显改善。当前房地产行业风险仍在出清的过程中，各大银行对于房地产业贷款的态度仍为谨慎，增量资金或更多投放于“三大工程”领域。
可以预测的是，2024年的工作重点，一个是保持存量贷款的稳定增长，目的是配合“保交楼”相关工作，而增量资金或更多投放于“三大工程”领域，引导行业实现转型。相关房企，尤其是民营房企，应当提前做好企业发展规划，主动转型以契合行业的新发展形势。
地方
一线城市陆续松绑限购
广州放开120㎡以上限购
1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，正式官宣全市120平方米以上户型不限购等多项楼市新政。
政策核心内容主要有以下几方面：
在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；
在限购区域内，居民把房子挂牌出售或出租的，可以核减家庭住房限购套数，即支持“卖一买一”、“租一买一”；
商服类物业不再限定转让对象。
除了广州以外，风向标城市上海楼市政策也迎来特定区域的边际放松，比如1月13日奉贤、青浦新城出台人才安居新政，只要社保满3年且无房，并与青浦、奉贤用人单位签约2年以上、工作满1年，便可在两个新城范围内（非两个行政区全域）购买1套住房。至此，上海已有4个区域放开单身限购。
广州放开120平方米以上住宅限购，契合了改善时代下让商品住宅回归市场化的导向。在广州之前，苏州、成都等重点城市均落地差别化限购政策，比如苏州取消120平方米以上住宅限购、成都140平方米以上住宅不再摇号等。近年来随着楼市需求结构的变化，市场上改善性住房需求的占比越来越大。
新房市场进入改善时代的特征在一线城市尤为明显。
上海优化住房限购政策
1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。
此次政策最大的调整是取消了针对非上海户籍单身人士的限购，并明确限购范围，虽然整体力度不够大，但是作为风向标城市，每一个调整动作都有很强的信号意义。
考虑到上海房地产已基本实现“房住不炒”，后续还有进一步调整空间2024年本市房地产 上海市统计局，比如降低更多“新上海人”的购房门槛。对于一线城市北京和深圳，也应尽快进一步放松限购政策，以支持刚性和改善性住房需求释放。
据不完全统计，2024年至今已有广州、苏州、东莞等至少50城调整和优化了房地产政策，涉及住房公积金、房贷利率、调整限购、契税补贴、购房补贴等方面。而上海的加入，释放了更为积极的信号，接下来各地政策的优化调整力度有望进一步加大。
政策宽松已进入加速落地阶段，一线城市应尽快放松限购政策，如上海仍有进一步调整空间，比如调降“新上海人”购房门槛等，以支持刚性和改善性住房消费。二线城市“应放尽放”，甚至效仿苏州全面取消限购。
02
长沙：长沙公积金政策收紧
长沙公积金个贷倍数下调至14倍
2024年1月26日，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于明确2024年个贷倍数的通知》，2024年长沙市公积金个贷倍数下降为14倍，2月1日起实施。
2023年底长沙市住房公积金“个贷率”86.84%，个贷率介于85%和90%之间。长沙市缴存职工(含省直分中心)可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的14倍计算。本通知自2024年2月1日起施行。本通知施行前贷款资料已进窗的按原政策规定执行。
2023年1月30日，长沙公积金贷款倍数由15倍提高至16倍，2023年7月，公积金贷款最高贷款额度从60万元提高至70万元（三孩80万），本次调整贷款额度没变，变相对公积金余额要求提高，贷满70万贷款，需5万余额，且缴存基数不低于6000。
03
政策小结
近期房地产融资协调机制等各项融资支持政策，落脚点都在房地产供给一侧。其逻辑与2023年四季度以来的“一视同仁满足不同所有制房企融资”、“三个不低于”、“房企白名单”等金融支持举措一致，均是通过供给端政策优化调整，推动房地产市场平稳健康发展。
金融支持政策的宽松仍要有实际的落地，才能对房企形成有力支撑，对于房企而言，当务之急仍是把握好当前政策利好的窗口期，调整企业营销策略，加快项目去化。
随着上海、广州等一线城市楼市政策进一步宽松，并释放出积极信号，在楼市供需关系转变的情况下，各地政策的优化调整力度预期将进一步强化。
