一、存量房和新建商品房市场营销特点
1、相对于新建商品房市场营销，存量房市场营销特点：
①物业特征为已建成并使用过的物业；
②价格决定由交易双方协议定价；
③销售沟渠多采用房地产经纪企业代理销售或购买；
④促销策略使用成本低；
⑤受众量大的广告手段。
二、存量房销售有以下六个方面的特点：
1、房屋产权关系复杂。
2、销售对象坐落分散。
3、主要为现房销售。
4、待售房屋实体差异大。
5、价格浮动空间大。
6、存量房销售更加侧重体验式服务。
三、房地产经纪人在市场营销活动中的工作
在新建商品房市场上，房地产市场营销活动主要分为三大阶段。
1、项目筹划与地块研究（经纪人提供信息）；
2、产品设计与规划（市场定位、开发建议）；
3、项目策划与销售（如下）
在新建商品房市场上项目策划与销售阶段工作内容
（1）项目定价：
制定价目表、确定价格策略，并在销售中根据实际情况进行价格调整。
（2）项目市场推广：
卖点挖掘、市场推广费用分析和市场推广组织。
（3）项目销售：
制定销售方案、细化销售流程、控制销售过程、并进行相应的促销工作。
四、房地产经纪人在存量房营销活动中的作用
可以利用其掌握的房地产专业知识和技能的优势，为当事人提供交易信息、专业服务，使交易双方明晰各自的权益，从而：降低交易风险、提高交易效率、节省交易成本房地产经纪人资格证查询，进而促使、交易双方顺利、安全地完成交易。
五、房地产产品市场分析定位法
是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。
六、市场分析方法中的市场调查方法
包括：①实地调查法；②问卷访问法；③座谈会等。
七、房地产产品市场分析定位法流程图
（一）房地产产品SWOT分析定位法
SWOT是优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会和威胁的合称。
（二）房地产产品策略ＳＷＯＴ分析图
1、外部环境分析（机会与威胁）
房地产产品的外部环境主要由三部分构成，包括：
①总体环境；
②产业环境；
③竞争环境。
2、构造产品SWOT分析矩阵
将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度排序，构造SWOT矩阵
3、根据SWOT分析制定出的行动对策有四种
（1）最小与最小对策（WT对策）
即考虑助势因素和威胁因素，目的是努力使这些因素影响都趋于最小。
（2）最小与最大对策（WO对策）
即着重考虑助势因素和机会因素，目的是对企业助势资源进行投资，以改善企业的助势资源并努力使助势影响趋于最小，这样才能充分利用外部市场机会，使之不成为企业利用机会的障碍。
（3）最大与最小对策（ST对策）
a、即着重考虑优势因素和威胁因素，目的是努力使优势因素影响趋于最大，充分利用企业内部资源和能力，组合成企业核心竞争力，应对企业面临的外部威胁因素并使威胁影响趋于最小。
b、例如，国家出台调控房地产市场的相关政策房地产经纪人资格证查询，提高首付款比例，房地产市场需求低迷。有实力的房地产企业利用其资金和品牌优势设计符合当前市场需求的中小户型住房，吸引资金量小购房者。
（4）最大与最大对策（SO对策）
即着重考虑优势因素和机会因素，目的在于发挥企业内部资源优势，充分利用外部积极的市场机会，设计开发多种符合市场需求的产品。
八、目标客户需求定位法
房地产企业根据选定的目标市场的需求开发建设出能满足他们个性化需求的产品。
（一）目标客户需求定位法包括三个步骤：
１、确定目标客户
２、目标客户特征分析
确定目标群体所属的目标角色状态和追求的核心价值，指出主要目标客户的特征，包括目标客户的购买动机、欲望、需求等特征，从而设计出相应的产品。
３、设计产品并进行营销策划和组织实施
（二）产品生命周期策略
根据产品销售情况将产品生命周期划分为引入期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。
九、引入期策略
（一）品牌策略
１、楼盘品牌战略
楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和附加值。
２、企业品牌战略
企业品牌战略就是将企业的品牌转化为名牌，赢得顾客对品牌企业产品的忠诚度。
更多完整版知识点在下方小程序《房考刷题》内查看
