导语：今年以来，市住房城乡建设局深入贯彻落实省委省政府关于推进作风革命、效能革命的总体要求和市委市政府的安排部署，深化“两转一强一提”大讨论实践活动和“玉变先锋”三个行动，对标对表“争创一流队伍、争创一流业绩、争树一流形象”目标，推动党建与业务工作深度融合，推进各项工作赶超跨越、争先进位。从12月起，“玉溪城乡建设”微信公众号将持续推出“科长有‘说法’”和“书记谈党建”专栏，一起关注住建系统14位科长、10位所长（中心、办主任）和13位党组织书记围绕行业监管、惠企便民、保障民生和基层党建等方面，从一个具体的政策或法条进行解读阐释，畅谈思路，讲政策、讲业务、讲措施、讲经验、讲建议，在转作风、解难题、促发展中争当“玉变先锋”的精彩表现。
玉溪市房地产交易管理所副所长叶鉴敏介绍，二手房交易是许多购房人首次购房或改善生活、学习等需求而再次交易的主要手段，具有即买即住、配套完善、交通便利等优势，但二手房交易因购房流程复杂、费用多样、交付方式多变等特点，许多购房者只在乎交易价格和房屋地段，忽略了存在的风险，一旦发生交易纠纷，既耗费大量时间、精力，还可能出现财产损失。因此，在二手房交易中要注意以下几点：
一要了解房屋状况，产权清晰最关键。在购房前，应了解二手房交易的双方验房、网签网备、缴纳税费、产权登记、交接房屋等基本流程，可选择具有房地产中介资质的正规中介公司提供中介服务。经实地看房核实房屋自然状况后，拟进行购买一定要确认房屋权属状况，注意核验卖房人对房屋是否享有唯一的所有权、土地使用年限、租赁状况等信息，确定拟够房屋是否具备上市交易资格，若无法进行网签的房源，应进一步核实房源情况。此环节最大风险是产权瑕疵问题，购房前必须到玉溪市政务服务中心大厅综合窗口办理查档，如拟购房屋处于抵押、查封等限制交易状态，应暂停交易。出卖人私自承诺的“可更名”、“可解除原备案”等说法均属不实谣传。
二要交纳购房定金。确定房屋产权后，买卖双方通过协商可签订房屋预约买卖合同，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、交易税费双方如何分担、产权办理、违约金和违约责任等达成一致意见，建议约定在政府二手房交易窗口完成递件手续后，由双方可信赖的第三方将定金划拨给卖家。签订预约买卖合同的，应在合同中注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。为避免交房前业主存在拖欠费用等现象，可签订交房保证金协议，约定在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
三要签订网签合同。确定购买的，交易双方应到房产中介机构或市政务服务中心大厅登录玉溪智慧房管系统网签的正式的《二手房买卖合同》，交易双方私下签订的任何有关房产交易的预约合同及协议不得与正式网签合同内容相冲突，避免产生法律纠纷。如果房产有共有权人，所有共有权人均必须签字，避免交易存在失败的可能；如房屋设定了“居住权”的，买方应了解居住权期限，避免不能顺利入住；如房屋有租约的，应该让租户签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败；如果该房产附有户口，要了解业主的户口是否已经迁出。
四要预判贷款额度。如果不是一次性付款，买家还需要到银行申请按揭贷款。买房人要提前预估出现贷款额度不能达到预期的情况，可提前对比同楼盘或同地段房价，必要时提前咨询专业人士，对房屋进行估值，避免出现按揭银行评估价格低于实际成交价格，银行审批放贷额度低于买家预估金额的情况，造成交易失败。如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易无法达成将造成违约，可选择在合同中约定解决方法，明确解除合同或支付赔偿违约金等解决方式。
叶鉴敏表示，正式交付房产前还需核实物业、水电、有线电视、燃气等细节后才能正式完成交易。购房做为老百姓一生中的一件大事，切不可贪图一时便宜而贸然进行房产交易。若交易双方当事人在二手房交易时发现投机炒房个人、团伙及“黑中介”等违法违规行为，应立即向行政主管部门举报，谨记依法依规进行交易，才是对交易双方最好的保障。
叶鉴敏介绍，目前，我市在慧波自然人大厅已全面推行二手房交易“一窗受理，并行办理”模式，买卖双方携带房屋所有权证、土地使用权证或不动产权（验原件收复印件）和双方身份证（验原件收复印件）到现场，综合受理窗口统一收取申请材料后，现场打印《玉溪市二手房买卖合同》后，通过一站式惠民平台推送给大厅房管、税务、不动产登记部门可一站式办结。
