翻看南京10年楼市经历的蜕变，仿佛如白驹过隙，即使是寒冬之下的楼市众生相，也有人欢喜有人忧。所谓楼市百态，每一个人都是社会中的一个小小缩影，每个铸造的产品都为城市建设雕饰，这10年寒来暑去，南京楼市依然坚挺，让我们一起走进过去10年的时光隧道，体味南京黄金10年的风雨历程！
编者按：
10年是一个漫长的过程，世间万物在期间都在经历蜕变南京楼市降温，其中就包括房价。
说起房价这个问题，应该是每个人的痛点。回首10年前的房价自然不可与现在同日而语，在以前的某个瞬间，房子也不算很贵，可能就是因为一闪而过的纠结，完美错过了。现在回首再想起来，却是多少次与暴富失之交臂，唯有捶胸顿足之憾。
那么南京2008-2018年，10年的时间里房价到底经历了什么？未来南京楼市走向如何，我们一起探索！
10年房价上涨222% 曾经爱搭不理如今高攀不起
根据克而瑞统计数据显示，2008年南京住宅均价为6363元/㎡，截止到2018年5月份，南京住宅均价已经达到了23651元/㎡，十年的时间，南京现在的平均房价差不多是10年前的3.7倍，上涨约272%。
从商品住宅供求走势来看，2011、2014年受调控政策影响，需求被抑制，并在调控结束后反弹，呈现供不应求和量价齐升的的局面，尤其是在2014年全面取消限购、2015年取消限贷后，市场成交量大幅上升，连续创历史新高。2016年下半年陆续出台调控政策严控楼市后，2017年供应与需求遭受抑制而回落，按照3-4年一个周期，预计此次调控可能将延续到2019年。
从南京各个板块的房价来看，不少区域涨幅明显，其中浦口2008年的房价均价为4330元/㎡，如今已经高达26088元/㎡，翻了6.02倍！那时候江北天润城仅4088元/㎡，如今二手房价格都在2.2万/㎡左右，一晃10年，房价可望而不可即。
值得一提的是河西板块，2008年河西房价还在一万多，现在已经四万多，成为南京楼市涨幅最快的片区。高淳、溧水更是由三四千的房价一路飙升至万元，目前随着交通利好的支持，都市圈的发展更是可期。
黄金十年，南京房价几度波折、跌宕起伏，影响着所有南京人的人生轨迹。大浪潮下，有人一夜暴富，有人淘汰出局。有板块聚焦资源、蝶变升级，也有板块戛然而止、停滞不前。但毫无疑问的是，在这十年中，南京楼市经历的多个节点，都曾在暗流涌动下、为你撕开过机遇的窗口。哪些你已经牢牢把握住了？哪些又是让你扼腕叹息的瞬间？
节点一·2008年
次贷危机后 南京楼市回温明显
2008年由于次贷危机，全国楼市跌入低谷。南京楼市也一度处于低迷境地，成交量大幅下降。
根据克而瑞数据显示，2008年南京商品住宅成交仅44909套，是2006-2008年的新低点，环比2007年下降51.3%，数据直接减半，楼市“速冻”显而易见；房价方面，当年整个南京成交均价为6263元/㎡，而目前均价为23831元/㎡，十年时间大概上涨了3.8倍。
随后政府4万亿救市，让楼市“起死回生”。
受此影响，据克而瑞数据统计，2009年南京房价开始出现报复性反弹，均价由6362.9元/㎡上涨为7333.9元/㎡，环比增加15.3%，多个楼盘坐价万元以上；成交套数更是由44909套上涨为105324套，环比增加134.5%，数据可以说是非常漂亮了。
其中，2009年的河西超级豪宅仁恒江湾城销售均价15111元/㎡，三天热卖10.5亿，创销售记录。目前项目（共四期）二手房挂牌价范围在5.7-7.4万元/㎡，将近翻了4-5倍。
截图来源于安居客
节点二·2010年
国十一条、限购令出台 楼市加剧遇冷
但好景不长，2010年，南京市场又一次转入低谷。
这一年史上最严厉的国十一条出台，对楼市管控加剧，不少开发商日子非常“难过”，打折促销遍布街头，但是成交数据仍是十分惨淡。当年成交套数仅52320套，环比上年下降50.3%，几近“腰斩”。
虽然楼市行情不佳，但还是有让人眼前一亮的变化。其中，南京不少新兴板块在这一年崭露头角，例如板桥、滨江、方山等等，也为后来楼市的全面爆发埋下伏笔。
但在2011年，楼市“严冬”降临南京，甚至直接跌到冰点。自2月限购令出台后，南京房价有小幅度下降的走势，当年整体均价在10768元/㎡，而成交套数只有37965套。南京楼市出现5年来最惨淡的行情，直到现在来看，依旧是最惨的一年。
那一年，各大楼盘相继出现不同程度的跳水现象，江宁板块的华菁水苑从之前的均价8500元/㎡降到了6900元/㎡，直接缩水1600元/㎡，世茂滨江新城由27000元/㎡降到了25000元/㎡。现在看来，显然这个房价对于购房者来说是极其友善的，但是有没有抓住机会又是另说，因为接下来，房价开始和收入渐行渐远。
值得一提的是，和南京主城区楼市状况一向判若云泥的都市圈，在那一年却以不限购的优势吸引了不少客户，加大了区域楼市火力！
节点三·2015年
限购取消 南京地王频出
南京楼市真正意义上的回暖应该是2012年5月之后，自此房价就“一路”看涨，到了12月份，整体楼市均价几乎是10年前的近10倍，接下来的2013年南京楼市整个行情同样非常乐观，特别是到了2014年9月，南京宣布全面取消楼市限购，房价上涨势头空前强劲。
整体来说，2012年-2014年，南京楼市持续升温，也为接下来楼市热度埋下深厚的基础。
到2015年，部分热盘动作不断，首先是宏图上水云锦首推204套房源，每平米均价突破三万，这意味着河西中部首个破三万大盘的诞生。当年河西包括金隅紫京府、仁恒江湾天成在内一批销售单价超过3万元的高端楼盘均获得了热销。
另外则是多幅高价地的诞生。
部分地王统计
华侨城以83亿元拿下河西南近50万㎡地块，也坐稳了2015年年度总价地王的称号。回顾整个2015年，南京总共成交62幅地块，虽然成交面积创新低，但是成交总金额却非常乐观，当年共诞生了20个地王，卖地772亿元，遍布南京各个板块，甚至可以说是“土地元年”。
从上面表格中可以看出，2015年全年单价2万元以上地块共成交5宗，从2015年6月北辰竞得河西中部G10地块开始，南京地价正式步入2万元大关。另外保利成功竞得河西应天大街G39地块，楼面价24026元/㎡，打破南京地价天花板。
目前来看，除了高科紫薇堂还未入市外，中海桃源里目前在售公寓产品，另外三个楼盘已经全部售罄。
节点四·2016年
楼市政策相继出台 市场再次回归理性
2016年，南京发出楼市限价令、出台土地新政、限贷新政落地、重启限购！已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。
数据来源于网上房地产（不含高淳和溧水）
从上述表格中可以看出，除了2月份受春节影响，成交量较低，南京楼市前9月的新房成交量基本上都保持在万套左右。10月份南京双限政策出台后，新房成交量逐月下降，12月份为全年最低，仅4677套，楼市降温迹象明显。
楼市渐渐进入冰点，紧接着2017年南京调控再次升级：高淳、溧水、六合也加入限购范围，正式迈入限卖时代，同时宣布实行公证摇号购房、土地出让方式改变：竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积。
两年遭受政策调控，连番轰炸南京楼市，住房和土地市场回归冷静，使得2017年全年商品住宅成交量再创新低，同年也是各区域限价最厉害的一年。
再来看2014-2017年楼市走势方面，从表格中可以看出，房价方面虽然一直有所上涨，但是供应套数和成交套数却明显下降，其中2017年的成交套数仅71396套，环比下降47.1%，几乎腰斩，创4年来新低。
值得一提的是，2016年诞生了多幅3万+地块，地价首次突破4.2万/㎡。该年全年成功出让84幅地块，土地收入1629.74亿元，南京各区域高价地不断被刷新，使得不少人称2016年为“豪宅元年”，“改善元年”。
节点五·2018年
新房市场冰火两重天 政策信号不断
2018年下半年南京楼市降温，南京楼市行情遇冷，不少楼盘开始卖不动，能够开盘当日就能售罄的楼盘屈指可数。也有不少冰封多年的老盘也开始捂不住了，纷纷出货，但是购房者并不买账，一来是购房者趋于理性，二来是产权大大缩水！当然除了部分倒挂差较大的项目（例如世茂梦享家）依旧受购房者亲睐，剩下楼盘开盘成绩并不喜人！
在楼市寒冬之下，有盘搞起首付一成、有盘推出特价房，更有楼盘直接打出9折优惠，尽管如此，市场依旧还是冷！
与新房市场不同的是，2018年上半年土地市场成交火热，成交土地共32幅，其中7幅地块楼面价突破万元，多幅涉宅用地成功出让。从各区域土地成交占比看，其中浦口占21.6%，位居第一；其次就是六合，占比18.8%。预计未来1-2年内，南京市场将会有大量房源上市！
最近值得关注的是，全国不少地方政策释放松动信号，多个城市进入“ 楼市调控松绑模式”。也让人猜测，2019年南京政策走向将会如何？虽然暂不得知，但是最近南京部分区域限价已经被打破，例如鼓楼滨江的仁恒桃源世纪均价逼近5万，城中金鼎湾状元府毛坯突破5万，均超过限价红线。
就在近期，南京多幅高价地齐齐亮相，再次为市场带来新的变化。其中，河西88亿元总价地王世茂天誉入市，热销7成。另外河西南楼面价高达45213元/㎡的葛洲坝南京中国府也已公开营销中心。
究竟在高价地加持、政策走向不明的情况下，2019年南京楼市会如何发展？有人这样预测，明年市场将会为后续楼市行情定下基调。不过对于购房者来说，只要秉持着“房住不炒”的定位，遇到心仪的房源适时入手就对了。机遇通常与风险共存，希望下一个黄金十年有你一席！
注：商品住宅=住宅+别墅
文中数据来源于克而瑞和网上房地产
（数据统计截止2018年5月）
