恒大爆雷揭示楼市现状,国家稳楼市政策的智慧显而易见

恒大爆雷与长租公寓爆雷形成鲜明对比，引发不同的反应 一年多来，恒大爆雷一直是人们关注的焦点。与长租公寓爆雷相比，恒大爆雷并没有像长租公寓一样受到声讨，而是更多地引起了同情和希望，希望恒大能自救成功并重新站起来。这种区别在于，恒大爆雷并不十分彻底，大的债权人或股东已经认识到恒大很难挺过去了，但由于国家有保交楼政策，购房者这类普通债权人仍然怀抱希望。 与长租公寓不同，恒大还拥有大量的土地储备，这让希望恒大活下去的人并不少。然而，值得注意的是，恒大高层其实早已预料到恒大很难挺过去了。面对这个局面，他们没有选择申请破产，而是继续摆烂，并将问题推给国家和社会。老许和恒大的股东在爆雷之前已经将大部分利润装进了自己的腰包，公司的现状也足以满足破产的条件。但作为商人，他们不会义无反顾地将数千亿资金转移出去。在爆雷后，老许自掏腰包出700亿元救恒大，甚至表示:“我可以一无所有”。然而事实上呢？老许在恒大的分红已超过500亿元，海外房产价值40亿元，对他来说，70亿元并不算什么。对于垂危的恒大来说，70亿元并不值一提，老许最终花70亿元买个体面罢了。 回到恒大一直未破产的问题上来，爆雷时所有资产估值为2.3万亿元，负债为1.96万亿元，按理来说恒大完全有偿债的能力。然而实际上，大部分资产都在开发中的物业和土地储备上，这些资产只有在变现后才能回笼资金。然而要实现这些物业和土地储备的变现，并不仅难度大，而且变现后仍可能处于亏损状态，除非房价有足够的上涨空间。最近，恒大披露了2021年和2022年的业绩报告，显示这两年分别亏损了6862亿元和1258.14亿元。要知道，恒大在2013年到2020年的总净利润不到2352亿元，近两年的亏损额达到了盈利周期7年利润的2.5倍。从近两年的利润来看，恒大更希望能迅速破产。恒大的注册资金只有39亿元，在恒大看来，亏损39亿元总比一直背负债务苟活要好。 最终的结果是，恒大难以避免破产。从新冠疫情开始，恒大实际上已经走上了快速破产的道路。中国的第一个房价"限跌令"就是因为恒大而设立的，恒大通过大幅降价来扰乱市场，并非常看重房屋的交付。长期以来，许多购房者对恒大降价出售房屋表示支持，因为开发商给予了优惠。然而，恒大的爆雷证实了大幅降价的后果。如果没有国家的"保交楼"政策，贪图恒大低价房子的购房者或许将束手无策。 实际上，恒大的土地储备难以支撑其大幅降价促销。三四线城市的地块相对较便宜，但地理位置相对偏僻；一二线城市地段较好，但价格十分昂贵。恒大的土地储备大部分集中在一二线城市，而三四线城市的土地储备量较少，并且其资产估值较低。这导致恒大大幅降价的代价是牺牲利润，之前的牺牲利润需要土地增值来弥补，需要房价上涨来补充。然而，一旦房价下跌，恒大将陷入亏损困境。即使银行继续借钱给恒大，也难以填补巨大的亏损缺口。目前，融资变得更加困难，恒大几乎无法从银行贷款，并且二手房市场正迎来"春天"。特别是在100多个城市实施抵押状态下可以过户的政策下，房价上涨的空间变得很小。此外，一二线城市已经成为国家推动的"保障性租赁住房"重点城市，这些城市房价上涨的空间很难达到2016-2019年的水平。恒大的土地储备，从经营变现的角度来看，已经资不抵债。 在我的观点中，恒大的债权人中，购买恒大房产的普通老百姓的利益有可能得到保障，毕竟保交房是一个民生问题，国家不会开这样的玩笑。在完成施工交付之前，恒大不会被破产。根据《企业破产法》，烂尾楼也有可能被破产。这证实了恒大提出破产申请符合相关规定。然而，迄今为止，恒大的任何一个子公司都没有成功申请破产。这主要是因为国家出台了新的规定，保障了购房者的利益，根据这些规定，如果开发商无法交付房屋并实际无法交付，商品房消费者优先获得返还请求权，而非建设工程款、抵押权和其他债权，法院将支持这一权益。不难理解的是，如果恒大的房屋无法交付给购房者，即使恒大申请破产，购房者仍然是恒大必须优先偿还债务的债权人。对于其他债权人（主要是银行）来说，交付房屋比退还购房款更轻松，损失也更小。因此，其他债权人几乎不会同意恒大申请破产，也就是说，恒大所有已预售的楼盘在交付之前几乎没有破产的可能性。 综上所述，恒大的爆雷与长租公寓的爆雷形成了鲜明的对比。恒大的爆雷并不像长租公寓爆雷那样被声讨，而是引起了更多的同情和希望。这可能是因为恒大的爆雷并不彻底，还存在一些可以挽救的希望。购房者作为一种普通债权人，还怀揣着一线生机。然而，从恒大的行动和财务状况来看，恒大更希望能够尽快破产。无论如何，恒大最终难以避免破产的命运。国家已经采取了一系列措施来稳定房地产市场，保障消费者权益，同时推动"租购并举"政策以补齐楼市短板。无论如何，国家在稳定楼市方面的举措非常明智。