被审计单位多项目同时开发或分期开发时，注册会计师应关注借款分类是否准确、借款费用的计算与分摊是否恰当。将指定项目的专门借款，全部或部分用于非指定的其他项目，违反了专门借款的规定，需评估可能存在的法律后果及相应的财务影响。此外，该部分借款挪用部分的借款应当视同一般借款，核算借款费用。对于分期开发项目或者同时开发多个项目的，发生的一般借款费用应当按照各个项目的资本化期间，结合企业资金的实际使用和管理情况，按照实际的累计资产支出加权平均数核算应进行借款费用资本化的金额。
(三)关注借款费用资本化的期间和范围
受房地产市场影响，部分房地产开发企业存在土地囤积房地产企业 oa，推迟或暂停开发的情况，注册会计师应关注企业是否持有未开发土地及其持有目的，其购置土地资金对应的借款费用是否资本化。一方面，应关注当地监管政策和土地转让合同是否要求房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地，应关注房地产企业借款购地的合规性风险。另一方面，如果持有目的为出租或后续转让，应视具体情况，分析其购地借款的利息费用是否可以资本化。此外，注册会计师还应关注房地产开发企业是否存在将逾期还款罚息资本化的情形。对于因逾期还款发生的罚息支出，属于企业资金周转不当而额外承担的成本费用不满足资本化条件。
房地产开发企业可能因资金链断裂、工程质量纠纷、安全事故、工程材料供应不足、拉闸限电、施工方拖欠农民工工资引发劳务纠纷等原因导致待开发土地闲置、项目开发非正常中断的情形，注册会计师可以通过实地观察施工进度，获取工程监理记录等支持性文件判断项目开发是否存在非正常中断情形，以及是否存在应当暂停资本化的情形。要特别关注房地产企业是否存在已达到预售条件、已实际开发完成、开发项目各部分分别完工的，部分项目已实质完工等情形，通过检查项目监理报告、验收报告、以及现场观察开发项目，判断房地产企业是否及时停止借款费用资本化。
此外，房地产企业接受金融机构贷款服务时，可能需要提前预付利息或者一次性向贷款方支付投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，注册会计师应关注相关借款辅助费用是否根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定，按照实际利率法所确定的金融负债交易费用对每期利息费用进行调整。
风险提示5：根据实质重于形式原则对权益与债务的分类进行判断。
在房地产行业信贷收紧情况下，权益与负债的准确分类存在一定困难，房地产行业存在“明为股权实为债权”、“明为投资实为借贷”、“明为买房实为借贷”、“明为联营实为借贷”等现象，通过“明”和“实”的转换，房地产开发企业在实现融资目的的同时调整资产负债率，而出借人在保障权益前提下既借出了资金，又能获得稳定收益。在降杠杆、去影子银行的大背景下，明股实债的做法对房地产企业权益与债务的准确分类及实际资产负债率的计算带来了更高的考验。
注册会计师在审计过程中应保持合理职业怀疑，不应仅局限于法律形式，需要在综合考虑所有相关因素后，根据实质重于形式原则对被审计单位权益与债务的分类进行判断，并制定有效的应对措施。
(一)投资人不参与被投资企业经营管理，没有实质性权利，通过设定固定收益、回购安排或强制分红等条款，投资方实质获得了保本保收益的承诺，如投资人在被投资企业的董事会拥有席位，对于包括抵押项目公司的开发项目等重大事项具有一票否决权等。注册会计师应关注该权利是实质性权利还是保护性权利。
(二)明股实债结构中底层股权的退出普遍以股东或实际控制人承诺远期回购实现退出，在此基础上也有增加对回购的连带担保，或由高信用等级主体对本金回购支付金额与预期收益的补足承诺等措施保证远期退出。除回购外，通常保证投资人退出的措施还有对赌条款、强制定期分红条款等方式。注册会计师应关注上述安排的本质，即是否实质为向投资人做出保底保收益或者变相保底保收益的承诺，是否直接或者通过利益相关方间接向投资人提供财务资助或者其他补偿。
明股实债常被多层嵌套，现金交付义务的主体不同，不同层级的单体和合并报表中负债和权益的划分可能不同房地产企业 oa，注册会计师应根据实质重于形式原则，按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》第七条“企业应当根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具”的规定，检查被审计单位权益与债务分类的准确性，避免被审计单位借此降低负债率的同时美化财务报表，误导财务报表使用者的投资决策。必要时，还应利用包括律师等专业人士的专家意见，并与被审计单位的治理层沟通。
风险提示6：重点关注持续经营能力受到的重大不利影响。
在“三道红线”等调控政策影响下，房地产行业外部融资渠道受限，近年来多家房企债务违约现象频发，房地产行业产生的经营风险以及房地产企业未来融资需要达到的财务指标压力都导致房地产企业的持续经营能力被重点关注或质疑。对于已不适用持续经营能力的房地产企业，注册会计师应关注其财务报表编制基础以及其资产负债项目会计后续计量的恰当性。同时，根据房地产行业政策变化等情况，注册会计师应充分结合被审计单位稳定性、可持续性等方面情况，关注并考虑被审计单位的持续经营能力是否受到重大不利影响。
(一)关注对外担保、未决诉讼以及负面舆情对被审计单位持续经营的影响
注册会计师应关注所获得的与被审计单位相关的对外担保、未决诉讼和重大负面舆情等信息的完整性，包括但不限于无法兑付到期债券、为大股东或其他关联方提供担保、项目非正常停工、项目被强制执行、延迟支付工程款和兑付商业汇票等情况。此外，受房地产市场影响，部分房地产开发企业囤积的土地推迟或暂停开发，注册会计师应关注企业是否存在触发土地闲置相关的罚金甚至被政府收回土地的风险。上述事项均有可能对被审计单位持续经营造成重大的不利影响。
(二)关注债务合同中的限制性条款，充分、审慎分析负债交叉违约导致的持续经营风险
在计划和实施房地产企业审计工作时，注册会计师应认真阅读债务合同条款内容，审慎分析被审计单位与偿债能力相关的关键财务比率，特别是“三道红线”对应的财务比率：即现金短债比、剔除合同负债后的资产负债率、净负债率是否发生不利变动等。注册会计师应关注被审计单位是否已触发相关限制性条款，导致需要提前偿还债务，从而触发其他负债交叉违约，导致对被审计单位持续经营构成重大不利影响。
(三)关注债务预计偿付时点分布情况与流动性风险
注册会计师应充分分析债务到期时点与预计偿付时点分布情况，除有息债务外，还可以考虑被审计单位是否有充足的资金偿还到期债务，包括应付账款，应付票据，应交税金、及应付工程款和工程质保金等，充分考虑被审计单位的账面资金是否因被监管、抵押或质押等原因不可随时动用。在评价被审计单位针对流动性风险分析编制的现金流预测时，注册会计师应关注其拟定的销售回款计划的合理性、所持有的银行贷款授信额度和展期权利是否真实可行(除检查授信合同外，还可能需要通过向银行函证银行贷款授信的未用额度、剩余期限及是否存在限制的贷款使用范围等)，所预估的销售回款与预测期的预计建造投入是否匹配，预测的融资额度是否会导致超出三道红线的要求等。此外，注册会计师还应关注被审计单位为未来融资需求而需达到的财务指标压力，如被审计单位对未来再融资的假设是否合理，被审计单位是否存在为达到再融资相关指标而在某些重要的会计估计和判断上存在倾向等。注册会计师应以职业怀疑态度评价所获取证据的充分性，并对相互矛盾的证据保持职业警觉。
本提示函仅供会计师事务所及其从业人员在执业过程中进行参考，并未涵盖房地产企业审计业务的全部审计关注领域以及可能面临的全部风险，也不能替代相关法律法规、执业准则的规定以及注册会计师的职业判断。会计师事务所及其从业人员在执业中仍需结合项目实际情况以及注册会计师的职业判断开展审计工作。
广东省注册会计师协会
2022年11月10日
