前不久，住建部部长在和中国银行党委书记交流中，指出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，探索建立房屋养老金制度。2023年以来，住建部在江苏等地调研，探索开展房屋养老金制度试点，研究住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题，努力建立房屋全生命周期安全管理长效机制。
消息一出，引来了来自房地产领域方面的多方关注，那么针对与此强关联的物业管理行业来说，又该如何正确理解“探索建立房屋养老金制度”与行业之间的关系呢？本周给各位读者分享一篇来自中信证券的研究报告，在这份报告中，中信证券就对应的问题作出了自己的解答。
中信证券：地产政策会积极有为吗？
核心观点
市场讨论的房地产政策过于聚焦新房开发建设。实际上地产政策内容十分广泛，其中最为明确的长期支持性政策，是存量住宅运维养护的资金筹集和制度支持，包括房屋养老金政策，即对住宅维修资金使用的归集和使用的创新。
从长期而言，相关政策可能大大消解物业管理行业的老盘服务成本压力，推动开创中资产投入的新盈利模型产生。路虽远，行必至。物业管理公司匹配中国地产政策最积极有为的发力方向。
P1. 如何看待“探索建立房屋养老金制度”
中信证券认为，地产政策存在长期积极有为的内容，如房屋养老金制度的建设。我国存量房屋的运维养护需求巨大，老旧小区更新改造不能一拆了事，房屋全生命周期的持续制度支持和资金支持，预计才是房地产政策最积极有为的内容。
P2.住房运维资金的现状
中信证券指出，我国住宅专项维修资金不仅使用率不高，而且分布严重不均。由于维修资金本身和房屋造价绑定，一些次新房的“养老金账户”殷实，但相当数量的老旧小区缺乏养护资金来源。老旧小区改造和存量房运维严重依赖财政资金，城市更新还停留在拆建逻辑。
P3.”房屋养老金”对物业影响几何？
中信证券认为，在过去几年物业管理行业经历了“全覆盖”的浪潮，但低物业管理费和高运维养护支出，使大多数物业管理费低于1.5元/月/平方米的小区很难开展高品质服务。
另外，由于房屋养护投入的隐性特征，高楼龄小区又存在物管公司劣币驱逐良币现象。恶性压缩公共设施养护开支的部分劣质物业管理公司反而愿意接管一些老旧小区，然后导致这些小区未老先衰，设施设备使用寿命进一步下降。
只有在制度层面建立养老金制度，加强对住宅小区的体检，住宅物业管理才能真正成为永续现金流的轻资产服务蓝海行业。此外，未来的老旧小区运维可能需要房地产开发和物业管理之间的“中资产模型”
此外，更重要的是，在整个房地产产业链，只有在存量房可持续运维等少数领域，才有十年维度清晰的长效支持政策。而这一点，无疑将对物业领域形成进一步利好支撑。
编者按
实际上，房屋养老金制度从全年开始就已经被数次提及。
公开资料显示，2022年5月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。
2023年4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5月住建部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作。本次住建部部长再次强调探索建立房屋养老金制度，或表明房屋养老金制度建设及试点将加速推行。
回顾历史，我国的房屋维修金制度始于1998年，当时被称作房屋维修基金，而房屋养老金制度是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。而在这两年来房屋养老金之所以被数次提及，究其背后的原因，无外乎当前国内重点城市已经正式进入存量房时代这一大背景，以及存量房时间跨度长、规模大、隐患多，现有住宅专项维修资金不能满足需求等多种现状共振而产生的。
对于物业管理行业来说，这一行业政策所带来的利好或许眼下并不显著，但却是一项长期，可供持续消化的政策福音，从房屋养老金制度的角度出发，未来无论是从收缴过程还是改造完成后的管理，都需要专业的物管团队。外加上中信证券在行业研报中所提到的那样，建立房屋养老金制度有利于在绝大多数老旧小区实现可持续的物业管理落地，这对于当下重点放在稳固基本盘的物业领域来说，都是一份坚实的助力。
