当发现有小区业主私自搭建、改建、扩建建筑物，物业公司却未履行制止违法建设的义务，业主可以要求减免物业费吗？
答案是可以的！物业公司作为一个物业区域内的服务单位，对于发生在物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告。否则视为未完全履行物业服务合同义务，构成违约，业主可以此为由主张减免物业服务费。
经典案例
案例详情
张某系147 号别墅的业主。2019年12 月27日，某房地产开发有限责任公司 (甲方)与 A 物业公司 (乙方) 签订《前期物业服务合同》，双方约定由 A 物业公司为别墅区提供物业服务，服务期限自2011年11月1日起，A物业公司对上述小区的物业服务合同已在相关部门完成备案。
131号别墅位于147号别墅南侧。2021年，131号别墅业主在其别墅内进行违法建设并导致张某的147号别墅受损。对上述违法建设情况，张某提交照片及131号别墅业主王某出具的承诺书，在该承诺书中王某认可系其施工不当，挖坑太深，造成147号别墅受损，其承诺将147号别墅恢复原状并赔偿可能造成的损失。
A物业公司、张某均认可张某欠付的自2019年2月7日至2021年12月30日的物业服务费金额为 67255.87元。A物业公司请求张某支付该物业服务费，张某不同意支付并认为A物业公司应向其赔偿因未履行制止违法建设义务而造成的损失；基于前述情况，A 物业公司向法院起诉张某，提出诉讼请求为：张某向A物业公司支付自2019年2月7日至2021年12月30日的物业服务费67255.87 元、滞纳金10000元。张某则提出反诉请求：A物业公司赔偿张某因其未履行制止违建义务而造成的损失。
案例解析
本案的争议焦点在于：在履行物业服务合同中，A 物业公司是否存在违约情形，应否酌减物业服务费？
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 3 条第1款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故物业服务企业应履行的管理义务并不限于物业服务合同约定，还包括法律、法规规定以及相关行业规范。
根据《物业管理条例》的相关规定，对于 131 号业主的建设行为，A 物业公司负有告知义务。A 物业公司在对131号业主的违法建设劝说无效时，其应及时向负有查处职责的机关进行报告。
综上所述，因 A 物业公司对于131号业主的违法建设行为既未有效劝说制止，又未向负有查处职责的机关进行报告，该怠于履职行为构成违约，对其要求张某给付10000元滞纳金的本诉请求，法院不予支持，对于张某应给付的物业服务费，法院酌情予以降低，酌定为60000元；虽然 A物业公司息于履行物业管理职责，但张某所遭受财产损失系他人的侵权行为所造成，故对张某要求 A 物业公司支付赔偿款的反诉请求，法院不予支持。
物业公司未对违法建设行为进行劝阻与制止并及时向有关行政管理部门报告，视为未完全履行物业服务合同义务，构成违约《物业管理条例》第45条第1款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
总而言之，物业公司并非当然需要承担违法建设所造成的损失，该损失的承担主体应为实施违法建设行为的业主。
物业对于小区违法建设应如何做？
前段时间，对于物业如何做好物业住宅小区装修工程管理工作的问题我们也进行过梳理和总结>>>点击这里，回顾相关内容
那么，物业公司应对违法建设，可以采取哪些具体措施呢？
源头控制
要做好门禁工作，加大小区门岗监管力度，对进入小区的建筑材料要认真盘查、做好登记、严格控制，坚决禁止违建材料施工人员进入小区。更为重要的是，一旦发现违法建设应及时处理，不可延误，避免产生“破窗效应”，给物业服务带来巨大的阻碍。
日常巡查
对登记在册的装修户，要做到定期上门巡视，对小区内易产生违法建筑的部位加大巡视力度。加大对违法建筑、乱搭乱建日常监督检查力度，对出现的违章建筑在最短时间内控制局面，停止违建施工。
制止
对个别业主擅自改变房屋规划用途、乱搭乱建、占用公共场地的行为，要第一时间及时进行劝阻、制止，并督促改正，发出书面限期整改通知，要求业主限期自行拆除违法建筑并恢复原状，并做好相关催告整改证据的保留。
迅速上报
若遇到业主不听劝阻和制止，在制止无效的情况下，拒不改正的，应及时向城管部门和属地街道办事处报告。所有报告必须有书面记录，记载报告的时间、接受的人员等，并做好相关上报证据的保留。
推荐 · 阅读
