PART 1
南城新房，正在告别济南楼市
在大部分人的印象里，南城的在售项目多具有大体量、长销售周期、业态复杂等特征，如领秀城、新里城等盘均是如此，且片区内长期保持多盘在售状态，这让一些购房者们有着“南城新房存量大、置业南城不着急”的想法。
但南城市场实际情况如何？这篇文章就带你了解2023年及以后的南城房地产市场。
首先从土拍看，南城早已过了集中土拍的时期：今年1-6月份南城半年无住宅用地成交，仅在7月成交一组商住用地（住宅为南北康B-8地块），且住宅容积率高达2.9！
在该宗地块成交后，整个南北康片区将再无商品房住宅用地可出让，未来南城每卖出一套新房，都意味着片区在逐步进入存量时代。
同时，南北康B-8地块最高2.9的容积率，也意味着地块很难打造纯正的低密改善产品！从济南市场的整体规律看，一个改善板块若进入无新增住宅用地成交、片区新房存量持续透支的阶段，大约半年到1年时间内片区房价就会开始跳涨。
这个典型的特征，大家可以参考汉峪片区。高新·绿城玉蘭花园的小高产品在新房阶段成交均价多为2.5-3万元/㎡，而进入刚交付的次新房阶段，房价随即开始快速上涨，挂牌均价早已稳定在3.5万元/㎡。类似的例子，在CBD片区（二手房破4万）、 高新贤文（次新房破3.5万）等片区都已经显现。
现在的南北康片区，同样处在这一阶段！明年的南北康就是今年的汉峪、CBD、高新核心区，且南北康比这些片区有着更好的底蕴。现在不上车置业南北康，明年必将付出更高的置业成本，且可供购买的房子可能还不如现阶段的房源品质高。
PART 2
南城有无真豪宅，谁能给出答案？
现在的南城，已经进入了房价上涨通道，但南城在2023年到底能不能孕育出真正的豪宅产品，很多人还是在观望。
从市场表现看，在今年上半年的市场表现中，南北康片区是整个南城唯一实现价格上涨的片区，成交规模也保持稳定。
同时，片区的竞争格局也在逐步清晰。
如绿地新里城项目，主力在售高层、小高层产品，部分产品存量断货；领秀城麓系售罄后，今年主推的樾系为高层、小高层；市中·望岳城项目暂未入市，以高层、小高层为主，预计供应节奏不会很快。
目前南城在售的项目，还存在有圈层不纯粹、品质偏刚需、地块位置差等问题，部分项目无真正的豪宅属性，这一定程度上制约了购房者们的置业热情。
整体来看，购房者虽然认可整个南城已经步入了新房供应逐步缺失、部分面积段供不应求、低密业态供应稀缺的状态，但并没有100%认可的豪宅项目。
但，随着土地市场的变化，整个南城的购房格局也在悄然发生改变，并因待入市住宅地块容积率的差异被划分为两个阵营。
先看阵营一，高容积率组团：容积率分别为2.6/2.9/3.5，这分别是南北康片区市中望岳城、南北康B-8地块、绿地新里城A-2地块的地上最高容积率，也意味着这四宗地将不会出现集中的低密产品；而领秀城樾系健康宅组团，也是以高层为主、小高层为辅的规划，低密洋房社区已经告别了柏石峪。
而阵营二的低密住宅用地则非常稀少，仅有两宗：容积率分别为2.5和2.1，这就是市中万科城项目未推售的两宗低密用地，更因有着万科望岳康体公园的加持和挂牌文件中的限高要求，让这两宗住宅用地在整个南城脱颖而出，成为片区内未入市地块中仅有的两宗规划洋房、小高产品的地块，在容积率端就形成了区隔，也夯实了地块的豪宅基因。
市中万科城效果图
就在近期，市中万科城的全新地块，被誉为第三代洋房大师新作的地块正式亮相，这就是项目的三期C-4地块，规划有片区绝版的约12F-18F低密产品，是片区内目前唯一有12F低密产品的地块！
这个地块是市中万科城整体圈层的升级之作，整个圈层非常纯粹，聚焦中高端改善定位，规划产品面积段为约126㎡、约143㎡、约175㎡，其中约175㎡产品为市中万科城的首发作品，妥妥的豪宅范，这款产品也将开启项目的产品巅峰。
市中万科城效果图
豪宅，必看圈层：从产品规划看，地块北侧为一栋12F洋房产品和一栋18F小高层产品，规划有约143㎡户型，12F搭配约143㎡的组合，在片区内堪称王炸。
地块中间位置全部为约175㎡产品，保证社区整体圈层，同时也保证了5/6#享受最好的景观视野，这也是豪宅产品必备的资源优势。而南侧为约126㎡的18F产品，南向视野有保证，也是上车C-4地块最低门槛的产品。
结合片区各项目的已有规划看，市中万科城的C-4地块是整个南城唯一待售的低密地块，其豪宅属性非常明显。
PART 3
万科重新定义，南城豪宅的新答案！
近年来，济南市场上所谓的“豪宅产品”有很多，但多数不具备真正的豪宅属性。多为堆积配置、无圈层、无豪宅生活范围、无红线外核心配套，且交付后物业并不能保证提供优质的服务，比如南城部分项目就出现过交付多年后换物业的情况发生，就已经表明业主们对提升服务的高要求。
而市中万科城三期的入市，有着非常好的节点：
1、市中万科城一、二期的十大实景展示已经呈现：项目首开后仅用5个月的时间就实现了全维实景展示，为南城首个交付前做到全维实景呈现的项目，也是济南万科有史以来所有开发项目中实景展示进度最快、最全面、展示效果最好的项目。
市中万科城实景图
一、二期的实景呈现，让项目三期的豪宅范有着坚实的支撑，让购房者可以清晰看到项目的整体品质，充分认可项目价值，这就是眼见为实的力量。
2、市中万科城享有济南低密改善盘独有的城市配套。
市中万科城区位示意图
以往的部分豪宅，只讲概念，没有落地配套的支撑。而市中万科城三期的诸多配套，大部分已经实景呈现，且周边的医疗、商业配套还在持续完善。
在商业配套中，周边有着贵和、希尔顿、美丽汇、约276米高的市中万科中心，项目自身的约5.5万㎡商业综合体等完善配套，市中万科城三期到这些配套的距离都非常近，堪称南城的C位豪宅！
而周边便捷的交通路网和幼儿园、小学、初中的一站式配套，让项目有着更好的发展上限。
市中万科城实景图
同时，市中万科城所有地块均围绕万科望岳康体公园建设，每个地块都规划有动线进入公园，大部分楼栋都有直接看公园的视野；万科赞助的芬兰大龙船更是片区的知名网红打卡点！
购房者们在从售楼处出来后，可以到公园里实际感受一番，作为豪宅社区，这样的城市稀缺配套是必备的！
项目周边还有丰富的公园、绿地配套，加上南城占据了济南约85%山体资源的先天优势，让市中万科城三期成为2023年下半年济南楼市中稀缺的景观豪宅！
而济南市场中，占据核心景观资源的豪宅项目，其价格上限往往都非常高，这也是市中万科城三期得天独厚的优势。
3、产品进阶，约175㎡爆款豪宅户型全城首发！
市中万科城效果图
我们先通过几张图，感受下这款约175㎡大平层产品的尺度：它有着约15.5米的南向超大面宽，南向所有功能空间尺度均在3米以上，约6米的超大宽厅、全面升级的居住尺度和独创的“中央五连厅”设计，让这款产品一亮相就备受关注，被誉为2023年下半年济南大平层产品的新标杆！
这款约175㎡大平层产品，采用贯通梯入户，私享采用全明设计的电梯前室，采光效果好，可以当做收纳、储藏空间，归家前的消杀工作也可在这个空间完成，在后疫情时代，这是豪宅的标配！
在户型设计中，让飘窗和阳台融合、打造独立家政阳台空间，并通过客厅+X空间的延展，让约6米的超大宽厅有着更多可能。结合南向主卧套及次卧均配有飘窗的设计，让业主的居住舒适度进一步提高。
在万科精通的精装修方面，市中万科城三期也做了全面的提升，总结为15项精装细节，涵盖无主灯设计、无门槛设计等多重、全面的精装细节。
结合在景观、归家礼序、社区大堂等配置上的升级，让市中·万科城三期的整体配置有上升了一个台阶，实打实的有了豪宅实力。
最后，我们再来看下三期的另外两款产品：
从细节处，两款产品均采用了阳台和飘窗融合的设计，在济南豪宅产品中确实是首创，此外约143平米户型的约7米宽厅设计也非常惊艳，这才是豪宅的居住尺度。
从项目三期的整体配置的提升以及约175㎡产品硬核产品的横空出世，我们能感受到市中万科城项目对三期地块的雄心，作为南城最后的低密大城，市中万科城的上限随着配套的完善、实景展示的优势也在逐步提升，很多购房者在了解完三期的整体情况后，普遍有着一个观点：
关于南城低密豪宅的上限，万科给出新的答案。
本文所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为涉及项目建设区域内设计效果的表达和示意，为要约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以开发商的书面合同及政府最终审批文件为准。本资料的发布时间为【2023】年【7】月，本公众号保留对本资料修改的权利且不再另行通知。
