《萧兰房产-热点播报》市场分析:短期内房价不会跌!?

即使购房者减少，房价略有下降，但仍比疫情前高得多，对许多人来说，目前的房价比以往任何时候都更难负担。在疫情期间经历了为期两年的狂热购房潮后，一度炙手可热的美国房地产市场已开始降温。

美联储将利率设定在十多年来的最高水平，30年期固定贷款利率高于6%。

对房地产市场的影响已经开始显现：全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）报告称，5月份现房销售同比下降了20%。

房地产公司Redfin的数据显示，5月份房屋销售价格中值为419,103美元，较去年同期下降3.1%。

但是，即使市场上的购房者减少了，房价也在小幅下跌，但房价仍远高于疫情前，且这种情况不太可能很快改变。2020年1月，房价中位数为290,499美元，较2023年5月的房价中位数低了近45%。

这对现有房主来说是件好事，他们在疫情期间看到自己的房屋价值飙升。

追踪20个城市房价的标准普尔CoreLogic Case-Schiller指数显示，房价在2022年6月达到峰值后下降，但与三年前相比，2023年3月的房价至少上涨了35%。

对于许多购房者来说，高房价对于他们来说，比以往任何时候都更加难以负担。

哈佛大学住房研究联合中心（Joint Center for Housing Studies）在6月21日发布的年度全美住房状况报告中估计，240万潜在购房者因房价上涨而无法购买住房。

去年，就在贷款利率开始上升的时候，在一个典型的都市区购买一套住房需要年收入至少6.7万美元。今年，由于贷款利率较高，买房需要年收入8.6万美元。

鉴于美国存在的经济种族差异，与美国白人相比，更多的非裔和西班牙裔美国人因房价过高而买不起房。

报告显示，在2022年3月至2023年3月期间，有能力买房的白人租客数量下降了30%。与此同时，能够负担得起住房的非裔和西班牙裔租客的数量分别下降了39%和37%。

Redfin副首席经济学家泰勒•马尔表示，利率上升推高了贷款，让很多潜在购房者望而却步。买家已经离开了市场，但供应也大幅减少。

在基本的经济原理中，当需求下降时，价格也会下降。如果因贷款利率太高使得买房的人减少，那么房价应该会下降。但这只是在供应保持不变的情况下，而房地产市场并非如此。

根据Redfin的数据，与疫情前相比，现在的待售房屋减少了40%。在截至6月11日的四周内，市场上的房屋数量下降了6%，是一年多来四周内最大的降幅。

房地产经济学家看到了住房供应受限背后的两个主要现象：长期住房短缺，以及房主不愿出售房屋。

在引发2008年经济衰退的房地产危机后，新建房屋的数量跌至历史低点。新房开工量，或新房建设的数字，从2006年1月的220万套降到2009年4月的47.8万套。

危机过后，房屋开工率缓慢回升，但仍远低于上世纪90年代和本世纪初的水平。

尽管新住房的建设在疫情期间有所增加，特别是在人们在家工作需要更多空间的情况下，但新住房的开工率从2022年5月开始再次下降。

哈佛大学住房研究联合中心董事总经理克里斯·赫伯特表示：“我们正处于住房市场的一个点上，我们已经很长时间没有建房了，所以没有足够的供应。由于利率如此之高，供应如此短缺，即使需求减少，价格也不会下跌。”

利率调整希望通过提高贷款成本来冷却住房需求，但它也对供应方面产生了影响。那些可能因为想要换更好的房，或搬到离家人更近的地方而把房子放到市场上的房主，因为更高的利率而推迟此决定。

根据Redfin的数据，超过90%的美国房主的贷款利率低于6%，这意味着，他们目前的贷款比他们现在把房子放在市场上，并试图购买新房的贷款要便宜得多。因此，许多房主选择按兵不动。

赫伯特称，尽管美联储希望通过升息来控制物价，但它也关闭了供应的龙头，这将推动价格维持在高位。

在美联储降低利率之前，买家可能不会感到宽慰。

官员们已经表示，他们可能计划今年继续加息。尽管美联储一直在努力抑制整个经济中的价格上涨情况，但就房地产市场而言，可能发生的最好的情况似乎是价格在某种程度上企稳，这个价格仍会保持在疫情前的价格水平之上。

马尔称，现在有点像一场持仓游戏，利率上升，卖家在静观其变，买家在沮丧等待。他认为，明年之前，这种情况不会有太大变化。

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