武汉市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则(2022年试行)

武汉市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则

(2022年试行)

第一章 总则

第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《房地产估价规范》等法律、法规和技术标准的有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条 本市行政区域范围内 国有土地上被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、其他补偿价值评估，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本细则。

第三条 注册房地产估价师、房地产估价机构、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估报告、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 注册房地产估价师、房地产估价机构、房地产价格评估专家委员会成员，因房屋征收评估、鉴定工作需要对被征收房屋、产权调换房屋和相关房地产交易信息进行调阅资料和实地查勘的，有关单位和个人应当提供便利。

第五条 注册房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的评估业务，不得采取迎合征收当事人或其他单位和个人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务，不得对评估对象随意设定假设条件，不得虚构评估对象，不得按征收当事人或其他单位和个人的高估或低估要求进行评估。

第六条 市房地产估价师协会负责房地产价格评估专家委员会的日常管理工作，负责制定与房屋征收评估相关的技术性标准和行业准则等工作。

第二章评估工作流程及要求

第七条 房地产估价机构选定或确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产估价机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

(一) 委托人和房地产估价机构的基本情况;

(二) 负责本评估项目的注册房地产估价师: (三) 评估目的、评估对象、价值时点等评估基本事

(四) 委托人应提供的评估所需资料:

(五) 评估过程中双方的权利和义务:

(六) 评估费用及收取方式:

(七) 评估报告交付时间、方式以及报告使用期限:

(八) 违约责任:

(九) 解决争议的方法;

(十) 其他需要载明的事项。

第八条 房地产估价机构收到房屋征收评估委托书后，应按照下列流程开展评估工作:

(一) 确定评估基本事项;

(二) 编制并报备评估作业方案:

(三) 在征收范围内公示评估工作实施概况:

(四) 搜集评估所需资料:

(五) 实地查勘评估对象;

(六) 选用评估方法进行测算:

(七) 撰写及审核评估报告:

(八) 向委托人提供分户初步评估结果:

(九) 分户初步评估结果公示及现场咨询:

(十) 向委托人交付整体评估报告和分户评估报告;

(十一) 评估项目归档。

第九条 评估基本事项包括评估目的、价值时点、评估对象和价值类型。房地产估价机构应在与委托人进行沟通及调查有关情况和规定的基础上，确定评估基本事项。

第十条 评估作业方案包括拟采用的评估方法及评估技术路线、拟搜集的评估所需资料及其来源渠道、评估工作的具体步骤及时间进度、评估工作的人员安排等。评估作业方案编制后的三个工作日内，房地产估价机构应办理评估作业方案报备手续。

第十一条 评估工作实施概况包括房屋征收评估委托书、本机构名称及资质、评估工作安排、项目负责人和负责本评估项目的注册房地产估价师执业资格等有关情况。房地产估价机构应将评估工作实施概况在征收范围内予以公示，公示时间不少于三日。

公示后评估工作实施概况有变动的，应将变更内容再次予以公示，且公示时间不少于三日。

第十二条 评估所需资料包括委托人提供的评估对象权属资料、评估对象及其同类房地产交易资料、对评估对象的房地产价值和价格有影响的资料等

委托人应当对其所提供资料的真实性承担责任。房地产估价机构应对委托人提供的资料进行必要的复核，不得仅凭复印件判断或假定评估对象的权属状况。

第十三条 实地查勘内容包括房屋及其占用范围内土地的现状特征、四至、配套设施情况、使用状况等，以及其他补偿评估项目的现状情况、使用和维护保养状况等。注册房地产估价师应当对房屋征收范围内的评估对象进行全面、详尽的实地查勘，并以图、表、文字和影像等形式记录、留存实地查勘资料。

第十四条 实地查勘记录上应当有委托人、被征收人和注册房地产估价师的签字或盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，注册房地产估价师应留有入户查勘或在被征收房屋入口的影像资料，并应当由委托人、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应在整体评估报告和分户评估报告中分别说明。

被征收人不配合工作造成注册房地产估价师无法入户查勘的，可参照同一征收范围内类似房地产进行评估，并作为评估假设中的依据不足假设在整体评估报告和分户评估报告中说明。

第十五条 房地产估价机构应当按照房屋征收评估委托书或委托合同的约定，向委托人提供分户初步评估结果。分户初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。在委托人将分户初步评估结果公示期间，房地产估价机构应安排注册房地产估价师进行现场说明解释。分户初步评估结果存在错误的，房地产估价机构应当予以修正。

第十六条 分户初步评估结果、分户评估报告和整体评估报告在交付委托人前，应对其内容和形式等进行审查核定，并形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名。

第十七条 分户初步评估结果、分户评估报告和整体评估报告经审核合格后，应由不少于两名参加评估的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并按有关规定和房屋征收评估委托书或委托合同约定交付委托人。房地产估价机构应在分户评估报告和整体评估报告交付委托人后的三个工作日内，办理评估报告报备手续。

第十八条 以下报告不能作为房屋征收补偿依据:

(一) 评估目的不是房屋征收补偿:

(二) 价值时点不是房屋征收决定公告日 (法院判决或政府调整价值时点除外) :

(三) 房屋征收补偿预评估报告或咨询报告:

(四) 以分支机构名义出具或落款的报告:

(五) 其他不符合法律、法规、规章和标准的报告。

第十九条 房屋征收评估作业日期，自评估业务受理之日起，至提交正式评估报告之日止。

第二十条 房屋征收评估报告使用期限应在房屋征收评估委托合同中予以约定。未予约定的，房屋征收评估报告使用期限应自评估报告出具之日起计算，不宜超过一年。

第二十一条 房地产估价机构不得转让或变相转让受托的房屋征收评估业务。

同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。

两家以上房地产估价机构承担的，应当 共同协商确定其中一家房地产估价机构为牵头单位; 牵头单位应当组织共同承担的房地产估价机构就评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通统一标准。

第二十二条 对于征收评估范围内已经登记的房屋其性质、用途和建筑面积，一般以不动产权属证书和不动产登记簿的记载为准;不动产权属证书与不动产登记簿的记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

对于征收评估范围内未经登记或用途不明确的房屋，应当按照市、区人民政府的认定、处理结果进行评估。

对于征收范围内已灭失的房屋确需评估的，应当以委托人提供房屋的相关证明文件和经征收双方当事人书面确认的房屋状况信息进行评估。

第二十三条 房屋征收评估业务完成后，房地产估价机构应当将包括技术评估报告、分户评估报告在内的评估报告及下列资料共同整理存档:

(一) 房屋征收评估委托书和委托合同:

(二) 房屋征收决定公告:

(三) 委托人提供的房屋征收范围内评估对象的权属证明材料或经有关部门认定的证明材料，以及有关房屋基本情况的相关材料:

(四) 评估对象、可比实例、参照房屋的实地查勘记录、影像等资料;

(五) 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料:

(六) 评估过程中重大问题处理的记录:

(七) 评估报告内部审核记录:

(八) 其他涉及评估项目的必要资料。

房屋征收评估项目的档案至少应当保存三十年。保存期限自评估报告出具之日起计算。

第三章被征收房屋价值评估

第二十四条 以货币结算的被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”

第二十五条 被征收房屋价值时点、用于产权调换房屋价值时点和其他补偿价值时点应当为房屋征收决定公告之日。

第二十六条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二十七条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值:不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第二十八条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模.

建筑结构等相同或相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

第二十九条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第三十条 被征收房屋价值应当根据评估对象及其所在地的房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法、标准价调整法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法进行评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法评估: 被征收房屋或其类似房地产通常有租金等经济收入的，应当选用收益法评估: 被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

第三十一条 采用比较法评估的，应当在征收范围相同或相近的类似区域，搜集与被征收房屋的区位、用途建筑类型和结构等相同或相似的类似房地产的交易实例，选取不少于三个符合要求的可比实例，可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年。对可比实例成交价格进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权利状况等修正或调整，一般采用百分比法: 对可比实例成交价格的单项调整幅度不宜超过20%，综合调整幅度不宜超过 30%。经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高单价不宜超过最低单价的 20%。

第三十二条 采用收益法评估的，可以选择报酬资本化法或直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法评估时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。

被征收房屋的经营收入和费用或净收益应当根据类似房地产在价值时点的客观、平均水平确定。

报酬率可以选用市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法确定。有条件选用市场提取法的，应当选用市场提取法。资本化率宜选用市场提取法确定。

第三十三条 采用成本法评估的，可以选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径。当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

被征收房屋建筑物价值为重置成本结合成新率的，一般采用重置成本法进行评估。其测算公式为: 建筑物价值=( 建设成本+管理费用+销售 费用+投资利息+销售税费+开发利润) x成新率。被征收房屋相应土地使用权价值为价值时点的市场价值，可采用比较法、成本法或基准地价修正法等方法进行评估。

第三十四条 采用假设开发法评估的，应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法。假设开发法的估价前提一般采用业主自行开发前提。

假设开发完成的房地产市场价值应当以不动产登记规划等政府管理部门批准的用途、规划参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。

第三十五条 同一征收项目范围内，存在建筑类型相同，功能完整性相同或相似的被征收房屋，可选用标准价调整法评估各套 (户) 房屋的价值，其征收评估的技术路线为:

(一) 设定标准房屋

在征收项目范围内设定标准房屋作为评估标准，标准房屋的设定要符合以下要求:

1.属于征收项目范围内具有代表性特征的房屋:

2.与被征收房屋的结构、等级相同或相近:

3.与被征收房屋的完损等级相同或相近。

(二) 测算标准房屋价值按《房地产估价规范》规定的要求测算标准房地产价值。

(三) 确定评估价值各被征收房屋分别与标准房屋进行房地产状况 (实物状况、区位状况和权益状况) 比较，依照《房地产估价规范》关于比较法中“房地产状况调整”的内容和方法，对被征收房屋进行房地产状况进行调整后，得出各被征收房屋的评估价值。

第三十六条 被征收房屋采用货币补偿或产权调换方式进行补偿时，被征收房屋与货币补偿或产权调换房屋应由同一家房地产估价机构进行评估，其房屋评估应符合以下要求:

(一) 用于货币补偿或产权调换房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。

(二) 除政府对用于货币补偿或产权调换房屋价格有特别规定外，应当依据货币补偿或产权调换房屋的类型权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和资料，采用本细则规定的评估方法进行货币补偿或产权调换房屋的评估。

第四章 其他补偿价值评估

第三十七条 其他补偿价值评估，包括被征收房屋室内装饰装修价值评估，地上附着物及构筑物价值评估，机器设备、物资等搬迁和安装费用评估，搬迁后无法恢复使用机器设备价值评估，临时安置补偿费评估，停产停业损失评估以及房屋征收范围内涉及专属的需评估的绿化、苗木等其他财物价值评估等。

第三十八条 除临时安置补偿费由本细则第七条选定或确定的房地产估价机构评估外，其他补偿价值的补偿，由征收双方当事人协商确定; 协商不成的，可以共同委托房地产估价机构进行评估，评估结果供征收双方当事人协商参照。

前款需要委托房地产估价机构通过评估确定的，房地产估价机构应当与委托人签订书面委托合同。

第三十九条 被征收房屋室内装饰装修价值评估的评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人 (或公有房屋承租人) 确定被征收房屋室内装饰装修价值的补偿提供依据，评估被征收房屋室内装饰装修的价值”

第四十条 被征收房屋室内装饰装修价值评估宜采用装饰装修重置价结合成新率的方法进行测算，其测算公式为: 装饰装修评估值=装饰装修重置价X成新率。

装饰装修重置价是指根据现行施工规范、采用现有建筑及装饰材料和施工技术，按照价值时点的价格水平，重新完成具有同等功能效用的全新状态下的装饰装修项目的正常工程造价，包括直接消耗的人工、材料、机械台班等直接费用，施工企业的管理费、利润和税金等间接费用以及其他费用。

第四十一条 装饰装修重置价的评估方法有清单综合单价法、单位比较法、指数调整法。

清单综合单价法是根据在价值时点的装饰装修工程各子项目的清单综合单价与工程量，计算求得装饰装修工程造价，加上所需的工程建设其他费用确定装饰装修重置价的方法。

单位比较法是将房屋装饰装修作为整体，以单位面积(如建筑面积) 为指标，选取与价值时点接近的具有可比性的装饰装修工程造价实例，进行比较、分析和调整，测算评估对象装饰装修的单位面积单价，乘以评估对象计价面积，求得评估对象装饰装修重置价的方法。

指数调整法是利用装饰装修工程造价以及相关指数或变动率，将装饰装修工程竣工时的客观成本费用调整到价值时点的装饰工程费的方法。

第四十二条 装饰装修的成新率可以按照整体装饰装修状况评定综合成新率，也可以按照各子项目分别评定分项成新率。成新率一般根据装饰装修的耐用年限、已使用年限以及维护、保养等情况综合确定。

第四十三条 机器设备、物资等搬迁和安装费用评估的评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人(或公有房屋承租人)确定机器设备、物资等搬迁和安装费用的补偿提供依据，评估机器设备、物资等搬迁和安装费用”

第四十四条被评估的机器设备、物资应当在房屋征收决定公告之日前已合理置于房屋征收范围内，并在对应企业的会计报表的资产明细账目登记;资产明细账目未登记或缺乏有效证明的机器设备、物资，须经委托人认定后方可由房地产估价机构评估。

机器设备、物资等搬迁和安装费用评估的主要内容包括: 因征收房屋造成的可恢复使用机器设备的搬迁和安装费用，无法恢复使用机器设备的价值，物资搬迁的费用以及搬迁损失等相关费用。机器设备的基础、房屋建成后安装的中央空调等设施，可以与机器设备的搬迁和安装费用一并评估。

第四十五条 可恢复使用机器设备是指经清理拆卸、包装运输、安装调试后可恢复并继续使用的机器设备，搬迁与安装费用一般由运杂费、拆卸费和安装调试费构成。其测算公式为: 可恢复使用机器设备搬迁与安装费用=运杂费+拆卸费+安装调试费+搬迁损失等相关费用。

可恢复使用机器设备的搬迁和安装费用，应当根据每台机器设备的实际情况逐项判断，一般按照价值时点的市场价格评估。

第四十六条 机器设备的重新购置价是指在价值时点于公开市场重新购买该全新状态机器设备的价格或重新生产该机器设备的重置成本。

对具有通用性质的机器设备，应当通过比较法求取重新购置价;对企业自行研制的机器设备，一般采用成本法计算重新购置价。

第四十七条 机器设备的运杂费、拆卸费和安装调试费可以根据机器设备的类型、规格及相应的运输方式和拆卸、安装调试工艺等直接评估; 也可以采用适当的运杂费率、拆卸费率、安装调试费率乘以机器设备的重新购置价的方式求取。

第四十八条 无法恢复使用机器设备是指无法拆卸、搬移，或拆卸、搬移易造成损坏、无法恢复使用，或搬迁和安装费用大于机器设备残余价值的机器设备。对于依照建筑物尺寸定制的机器设备，由委托人认定其无法恢复使用后，房地产估价机构按照无法恢复使用机器设备进行评

估。无法恢复使用机器设备价值为重置价结合成新率，其测算公式为:无法恢复使用机器设备价值=重置价 成新率。

无法恢复使用机器设备的重置价由机器设备的重新购置价与购置该机器设备发生的运杂费、安装调试费组成。无法恢复使用机器设备成新率,根据机器设备的经济寿命已使用年限以及维护、保养、使用等情况综合评定。

第四十九条 机器设备的基础费是指建造该基础所发生的材料费、人工费、机械费等全部费用。

评估可恢复使用机器设备的基础工程费时，可以不考虑成新率: 评估无法恢复机器设备的基础工程费时，应当结合成新率。

第五十条 物资主要包括生产原材料、半成品、成品存货、外购商品、办公家具及低值易耗品等。物资搬迁费用计算运杂费。运杂费一般通过计车次、计件、计批次、计重量或计体积等计量单位，核算搬迁数量，并根据市场行情确定单位运杂费价格，求算物资搬迁费用。其测算公式为:物资搬迁费用=搬迁数量X单位运杂费价格。

第五十一条 临时安置补偿费评估宜选用比较法，按照被征收房屋类似房地产在价值时点的市场租赁价格评估确定。

第五十二条 停产停业损失评估按照房屋被征收前三年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估。选择货币补偿的，停产停业期限按照六个月计算: 选择产权调换的，停产停业期限按照过渡安置期限计算。第五十三条 房屋征收范围内涉及专属的需评估的绿化、苗木等其他财物价值的评估，应当根据征收双方当事人书面确认的补偿方案，参考相关技术要求进行评估。

第五章 评估结果复核评估、鉴定及费用

第五十四条 被征收人或委托人对评估报告有疑问出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出解释。的，

第五十五条 被征收人或委托人对评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起十个工作日内，向原房地产估价机构提出书面复核评估申请。

第五十六条 原房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起十个工作日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第五十七条 被征收人或委托人对原房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第五十八条 房地产价格评估专家委员会选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为三人及以上单数，其中注册房地产估价师不得少于二分之一。

第五十九条 房地产价格评估专家委员会应当自受理鉴定申请之日起十个工作日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第六十条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产估价机构应当按照房地产价格评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。

第六十一条 房屋征收复核评估费用由原房地产估价机构承担。

房屋征收评估鉴定费用由申请人承担，但经鉴定改变原评估结果的，房屋征收评估鉴定费用由原房地产估价机构承担。因被征收人或委托人原因导致复核评估时，原房地产估价机构仍无法对评估对象进行实地查勘，后经鉴定确因未实地查勘所致须改变原评估结果的，房屋征收评估鉴定费用由申请人承担。

其他补偿价值评估以及房屋征收预评估、其他目的评估与咨询等评估和咨询费用，由委托人与房地产估价机构协商确定。

第六十二条 其他补偿价值评估结果的争议解决方式，由委托人与房地产估价机构在委托合同中予以约定。

第六章 附则

第六十三条 本细则将“评估”与“估价”作为同义词来使用。

第六十四条 凡房屋征收评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业性技术评估的，房地产估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估，并在估价师声明中予以说明。本细则未作规定的，应按照国家房地产估价技术规范的有关规定执行。

第六十五条 本细则由市房地产估价师协会负责解

释。

第六十六条 本细则自 2022 年 12 月 1 日起施行，有效期 2 年。

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