南京楼市半年报:二手房热度在线、新房成交不及预期_国内楼市_资讯

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2023年上半年的南京楼市

依然在烈火炙烤中孕育新生

本以为口罩过去，沉寂了一年半的南京楼市，能从阴郁中走出，更有小伙伴戏言“出了ICU,咱就直奔KTV”。

没成想2月、3月楼市小阳春仅是昙花一现，此后数月南京楼市再度沉沦，尽管政策“诚意满满”，小伙伴们观望情绪依然浓厚，刚需们迟迟不愿出手，市场依然处在寻底的过程中。

可少数动则数千万的房子已经脱销，存量时代，两级分化愈发被强化。

下文将为您呈现2023年上半年的南京楼市发展脉络。

PART 01

市场篇

成交：二手房市场有惊喜、新房成交不及预期

经历2、3月份的小阳春后，南京楼市逐渐降温，5、6月份甚至出现超跌行情。

好在结构上依然有点亮点：二手房成交量远超新房。

据网上房地产数据，2023上半年南京共计成交新房31058套，同比2022年同期38386套，缩量7000套左右；

但二手房成交量有惊喜，2023年上半年南京楼市成交二手房56019套，同比2022年同期成交35913套，成交量上涨56%，甚至恢复至2019年同期的151%。

考虑到2022年上半年特殊时期，当年无论新房还是二手房成交量基数均较低。

而2023年上半年新房成交量不及预期与二手房成交量大幅上涨形成剧烈反差，一定程度说明南京楼市处于复苏通道是大概率事件，二手房凭借其现房属性更受买房人亲睐。

反观新房市场超预期下跌，当务之急继续恢复市场对其信心，政策面更需要逆周期呵护。

分月份来看，因口罩事件积压的需求在年初集中释放，2、3月份南京楼市迎来一波小阳春，此后楼市复苏乏力，6月份新房成交量仅4000套左右。

因成交数据有滞后性，根据一线顾问反馈，6月份市场更加清淡，预计7月份成交量或将进一步下跌。

分区来看，两江板块无论是新房、还是二手房成交量均是南京楼市主力存在；

而鼓楼区因其优质的教育资源属性，其二手房一直受市场追捧，成交量一度接近7000套；

雨花台、栖霞、建邺、秦淮因大量改善房源上市，四区新房一直是改善客追逐焦点，成交量可圈可点。

库存：高位运行，市场压力大

库存方面，6月末南京新房库存一度从约7.4万套短时间内降至6.8万套。

虽然库存有所降低，联想到当前成交量低迷以及6月上市量并不少，所以推测新房库存骤降可能与官方改变了统计口径有关。

即使近7万套的新房库存量，在南京楼市史上处于很高水平，可见房企面临的压力并不小。

二手房挂牌量方面也呈现出库存压顶的态势，据友媒数据，其平台真实在售二手房高达17.6万套，同样处于南京楼市历史上挂牌量峰值水平。

当下南京楼市二手房市场处于量涨价跌行情中，这主要与“城市基本面良好对人口吸引力所形成的有效住房需求同前期投资客变现需求”相互博弈有关，当下的二手房市场表现来看买方市场是确定性的。

房价：新房量跌价跌、二手房量涨价跌

房价方面，1-5月南京新房价格环比出现1跌1平3涨行情，同比1跌4涨，5月新房价格环比由涨转跌，跌幅达0.3%，同比上涨1.5%。

更能准确反映市场供需的二手房市场情况要糟糕的多，1-5月南京二手房环比2跌3涨，同比甚至出现了14连跌行情，5月二手房环比跌0.6%，同比跌0.1%，跌幅进一步收窄。

上市：创近7年新低

2023年上半年，南京楼市共计有124家楼盘203次开盘，推出23743套房源，总市值达1026.65亿，创近7年以来上市量新低。

同比2022年同期29942套房源，缩量超6000套，与口罩前的2019年上半年35952套相比，暴跌超12000套。

逐月看，上半年新房上市量一直处于疲弱态势，仅3月份出现过上市超6000套情况，一定程度与前期积压需求形成共振效应，促成了一波小阳春行情。

但随着楼市复苏不及预期以及部分房企现“躺平”心态，其他月份上市量均围绕3000-4000套上下波动，处于近些年低位水平。

房贷利率：降息0.1%

上半年，5年期LPR一直保持在4.3%水平，直至6月份最新一期LPR公布，降息0.1%，至此房贷利率也会顺应降息0.1%。

当前，南京主流银行执行首套房贷利率LPR-20bp即4%水平，二套房贷利率LPR+60bp即4.8%。

本次首套房贷款利率从4.1%降至4%，如按照200万30年等额本息计算，相当于按揭每月少了116元，总利息减少了4.16万。对于买房人来说，将一定程度减轻买房成本。

PART 02

土地篇

上半年的南京土地市场，用不温不火来形容比较贴切。

共计推出22幅涉宅地块，最终实际成交21幅地块，成交总额达326.27亿，成交面积78.35万平米；

与2022年同期成交额192亿比，暴涨70%，这主要与2022年土地市场成交基数过低有关。

眼下断言说南京土地市场回暖还为时尚早，细分析拿地房企，“央国平”为拿地主力，鲜见民营房企身影，本轮楼市复苏，还需民营房企投上坚定的一票。

拿地房企中有像“伟星”这样的亮点，众所周知，伟星为一家民企，这两年在南京势头很猛，已连续落子软件谷、南部新城、江宁大学城、河西等板块，赢得不错市场口碑。

包括进南京不久的绿洲，上半年又在禄口拿地，还有在土地市场沉寂许久的金地，上半年也有所斩获。

PART 03

政策篇：

一、人才安居办法

1月16日，南京市政府发布《市政府关于印发南京市人才安居办法的通知》（下称“通知”）

具体信息总结下：

（1）A类人才实行“一人一策、一事一议”；

（2）B类人才可申请共有产权房、人才公寓、购房补贴或者租赁补贴中的一种方式：

如申请共有产权房或者人才公寓，面积约150平米；

如申请购房补贴，补贴款为实际购房金额的50%，最高不得超过200万；

如申请租赁补贴，每月最高不得超过7000元；

（3）C类人才可申请共有产权房、人才公寓、购房补贴或者租赁补贴中的一种方式：

如申请共有产权房或者人才公寓，面积约120平米；

如申请购房补贴，补贴款为实际购房金额的50%，最高不得超过170万；

如申请租赁补贴，每月最高不得超过6000元；

（4）D类人才可申请共有产权房、人才公寓、或者租赁补贴中的一种方式：

如申请共有产权房或者人才公寓，面积约90平米；

如申请租赁补贴，每月最高不得超过3600元；

（5）E类人才可选择申请保障性租赁住房或者租赁补贴中的一种方式：

申请保障性租赁住房，面积约60平米；

申请租赁补贴，每月最高不得超过2400元；

（6）F类人才可申请保障性租赁住房或者租赁补贴中的一种方式：

如申请保障性租赁住房，面积约为30平米；

申请租赁补贴的，租赁补贴受理、标准和享受期限按照本市公共租赁住房货币化保障的有关规定执行。

二、支持提取公积金支付购房首付款

2023年2月4日，据南京市发展和改革委员会最新发文，其中一条，支持提取住房公积金支付购房首付款。

接着2月27日，南京即出台提取公积金支付首付的相关细则。

三、公积金“带押过户”

2023年3月1日，南京住房公积金管理中心官网发布《关于开办二手房住房公积金“带押过户”贷款业务的通知》，此举不仅大大简化了买卖双方交易的复杂性，最关键一点是省去了卖家为所购房子解压筹措大量资金的程序，也省去了过桥贷的资金成本。

四、房企买地竞买保证金可用银行保函

2023年3月2日，南京相关部门出台买地新规。

简言之，之前房企竞买土地时需缴纳土地保证金，一般为起拍价的20%，现在该保证金可用银行保函替代。

五、房票安置办法

2023年4月18日，《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》正式实施，《办法》要点如下：

（1）被征收人购买总价不超过房票面额的房屋，免征契税；

（2）房票安置有奖励：

1）购买孟北、百水、绿洲片区安置房，给予房票面额使用部分不超过10%的购房奖励；

2）购买其他安置房的给予房票面额使用部分不超过5%的奖励；

3）购买商品房的，给予房票面额使用部分不超过5%的奖励。

六、限购再放松

2023年5月16日，产业聚集区限购再放松。

网传，南京户籍人士，无论家庭拥有房产情况，可以再开一张产业聚集区购房证明；

离婚人士符合条件，不追溯婚前家庭房产情况，双方可各开一张产业聚集区购房证明。

产业聚集区包括鼓楼幕府创新片区、建邺区江心洲、玄武区红山新城、秦淮区南部新城。

后该消息被有关人员证实。

而此前南京关于前两项条件的限购是：南京户籍人士家庭户，在建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区如果已经有三套及以上房产，将不可在产业聚集区再购房。

另外，此前离婚不满两年家庭，追溯离婚前家庭房产情况。

紧接着5月17日，网传江北新区葛塘新城、大厂、长芦对外地人不限购；

当前南京的限购政策如下：

七、公积金贷款余额可提取还商贷

南京买房人最期待的“商转公”没来，失望之余，也不乏一些好消息。

5月25日，南京公积金管理中心发布新政，总结起来有以下实实在在的利好：

（1）无房单身职工，每月提公积金支付房租由此前1200元提升至1800元，夫妻缴存双方由此前2400元提升至3600元；

提取频次由每年一次间隔12个月调整为每季度一次间隔3个月；

（2）还完当期公积金贷款本息后还有余额，可提取还商贷；

（3）取消原有“公积金贷款购买第二套住房时，已有首套房建筑面积不得超过120平米”规定；

（4）两个及以上未成年子女的家庭，每月提取住房公积金支付房租的限额提高20%；首次使用公积金贷款购买首套房可贷额度个人最高60万，夫妻双方最高120万。

（5）本次新政自2023年6月1日施行。

八、落户再优化：35岁以下大专学历缴纳社保可落户

南京市官方发布《南京市人才落户实施办法（修订稿）》、《南京市关于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区落户政策实施办法（修订稿）》，正式向社会公开征求意见。

两份征求意见稿，均对之前的落户新政做了相应的调整：

符合符合以下落户条件的，可申请户口迁入我市江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区城镇地区：

（1）持有记载地址属于江北新区江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区的《江苏省居住证》；

（2）正在我市缴纳，且连续缴纳六个月（含）以上城镇职工社会保险。在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社保的，可在我市累计认可；

另外，具有下列情形之一的，可申请户口迁入我市城镇地区：

（1）具有研究生及以上学历或45周岁以下本科学历毕业生（含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生）；

（2）正在缴纳本市城镇职工社会保险，且已连续缴纳6个月以上的40周岁以下大专学历毕业生；

（3）正在缴纳本市城镇职工社会保险，且35周岁以下大专学历毕业生；（此条为新加项目）；

（4）具有中级及以上专业技术资格人员；

（5）具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。

PART 04

总结：凤凰振翅、涅槃重生

此刻，作为自住型买房人应把握当下买方市场机会，而作为从业人员也不应再过渡悲观。

正如某大V所说：

此刻反倒可以慢慢乐观起来，因为无论是成交数据、还是楼市政策、亦或是大家情绪，再糟糕又能糟糕到哪里去？

听着到有几分悲壮之意。这让笔者想到一个词——涅槃重生，意指凤凰经历烈火的煎熬和痛苦的考验，获得重生，并在重生中达到升华。

当下楼市倒有几分凤凰振翅，涅槃重生的意味。

无论是从业者还是买房人，均需回归常识，2023年上半年的楼市虽不让人满意，但小伙伴们不凡冷静思考后问自己几个问题：

宏观经济复苏是不是确定性的？

南京还是不是全国有竞争力的城市？

人口是否还会持续的流入南京？

居者有其屋是否还是当下主流价值观？

再不济南京二手房市场热度是不是还依然在线？

如果答案都是肯定的，南京楼市依然还有巨大潜力。

最后，依然指望买一套房就能实现财富保值、增值的小伙伴，劝放弃执念，高杠杆发展模式必然让位高质量发展。应把买房当作消费行为，一切也就释然了。

末尾附上2023年上半年，南京楼市开盘数据，感兴趣的小伙伴微信搜索“安居客新房”小程序，了解对应楼盘，说不定还能淘到巨额优惠。

（销售数据如有出入，请以官方为准。）

-THE END-

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