契税、个税、增值税怎么算？\n在二手房交易中，契税、个人所得税和增值税是核心税费，直接影响购房成本。这三项税费的计算均以地税评估价为基数——该价格由税务部门综合房屋情况评估得出，可能高于或低于实际成交价，且在过户缴税时才会确定具体数值。交易前，中介会根据小区近期成交情况，给出评估价参考用于费用估算。\n一、契税：买方缴纳，按套数和面积定比例\n契税由买方承担，计算公式为地税评估价×缴税比例，比例范围1%-3%，具体根据“买方家庭全国住宅套数”和“房屋面积”双重确定：\n• 90㎡及以下：首套、二套均按1%计算；\n• 90㎡以上：首套按1.5%计算，二套按2%计算；\n• 三套及以上：无论面积大小，统一按3%计算。\n无论是买一手房还是二手房，契税都是必缴费用，无减免例外。\n二、个人所得税：卖方缴纳，两种算法可选，满5唯一可免\n个税原则上由卖方承担，有“核定征收”和“核实征收”两种计算方式，可任选其一申报，最终按结果更低的方式缴税，对中介专业性要求较高。\n1. 核定征收（常用）：直接按地税评估价×1% 计算，操作简单，是多数交易的默认选择。\n2. 核实征收（差额征收）：按“差额×20%”计算，差额=地税评估价-原发票价-原契税-原维修基金-贷款利息-装修成本（装修成本最高不超过原发票价的10%）。若房屋前期投入多，差额可能为0，个税可直接冲减为0。\n此外，个税有明确减免条件：若卖方房屋满足“满5唯一”（原契税发票满5年，且为卖方家庭省内唯一住宅），可直接免缴个税。\n三、增值税：卖方缴纳，仅“不满两年”房屋需缴\n增值税并非所有房屋都需缴纳，仅针对原契税发票不满两年的房屋，计算公式为地税评估价×5.3% ——该税率费用较高，因此市场上多数交易房屋会等“满两年”后再出售，避免缴纳这笔费用。若房屋满两年，增值税直接减免，原则上由卖方承担。\n四、实例演算：100㎡房屋税费怎么算？\n假设情况：卖方有一套100㎡房屋（满两年、不唯一），成交价100万，地税评估价90万；买方为二套购房。\n1. 契税：房屋面积100㎡（＞90㎡）+买方二套，对应比例2% → 90万×2%=1.8万元；\n2. 个税：选择核定征收（无“满5唯一”减免）→ 90万×1%=0.9万元；。增值税：房屋满两年，直接减免；若不满两年，则需缴90万×5.3%=4.77万元。\n可以关注我？#惠州买房
