法拍房最大的难点就是背调+腾退\n针对个人可以做的努力，详细方案\n尽职调查是购买法拍房最关键的一步，直接决定了后续风险的多少。\n1. 调查案件背景与拍卖原因\n信息来源：法院的《拍卖公告》、《评估报告》(看各法院流程一般会上传，各别不上传情况)、《执行裁定书》(有的会传，有的不会传)。\n调查内容：\n案由：是因为金融借贷、民间借贷、担保还是其他纠纷？这关系到潜在债权人的复杂程度。\n被执行人情况：被执行人是个人还是公司？如果公司已破产，情况相对简单；如果是个人，尤其是有复杂社会关系的，可能增加腾退难度。\n涉案金额：了解债务总额，判断是否有其他优先债权人。\n2. 调查住房详细信息\n产权信息：\n核实产权：通过房产交易中心查询房屋的原始登记信息，确认房屋所有权人、面积、土地性质（必须是出让地，划拨地可能需补缴土地出让金）、用途（必须是住宅，商业或工业用途税费、成本不同）。\n查封情况：除了执行法院的查封，房屋是否还被其他法院“轮候查封”。如果有，需要协调，过程会复杂一些。\n最好自己看一下 房屋的户型，是否存在瑕疵（如漏水、结构改动）。留意小区环境、物业、邻里情况。\n无法入内怎么办：如果屋内有人居住且拒绝看房，要向邻居、物业打听住户情况，并从楼道、外墙等观察房屋大致状况。此时要高度警惕腾退风险。\n占用情况（重中之重）：\n谁在住：是被执行人本人、其家人、租客还是案外人？\n居住人身份：如果是年迈老人、重病患者、未成年人，腾退会非常困难，法院执行也会非常谨慎。\n租赁情况：询问物业、邻居，并查看房屋门口是否水电气账单，判断是否真实存在长期租约。\n欠费情况：\n向物业公司核实物业费、供暖费（北方）欠缴情况。\n向水务、电力、燃气公司核实欠费情况。这些费用都需要买受人承担\n3. 核实税费负担\n咨询税务专业人士：法拍房的税费承担方式各地法院规定不同，公告通常写“一切税费由买受人承担”或“各自承担应缴税费”\n关键点：\n上手交易类型：房屋上次交易是赠与、继承还是买卖？如果是赠与或继承，本次拍卖可能产生高额个人所得税。\n被执行人身份：被执行人是个人还是企业？企业名下房产涉及土地增值税、企业所得税等，税费可能非常高。\n又写下不了\n#法拍房 #买房那些事
