房东欠债被起诉，对外出租的房子被法院查封了。此时租客还能继续居住吗？又能否追究房东的法律责任？这就要区分房子是出租前还是出租后被查封的来讨论：\n \n1️⃣房子在被查封前已经出租了。\n \n根据“买卖不破租赁”的原则，租赁合同是有效的。\n \n另外，根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。\n也就是说❗️租客并不因查封而必须搬离租住房屋❗️\n \n但是，法院将房子查封，很可能影响租客对房子的正常使用，比如拍卖公告贴在门口，很可能每天都有人来看房。那租客该怎么办呢？\n \n🍀可以选择解除合同。另外，租客还有权根据租赁合同的约定，要求房东承担赔偿或违约责任。\n \n🍀可以主张优先购买权。法律规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。\n \n2️⃣如果房子是在查封后才出租的呢？\n \n根据法律规定，“由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。”\n \n上面条文的意思就是，通常继续使用对房屋价值不会产生重大影响，所以法院一般会允许租客继续租住。\n \n但这里有一个问题，房东明知自己的房产已经被查封了，仍然和租客签订了租赁协议，协议是有效的吗？\n \n对此，法律规定如下：“被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人；第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”\n \n（划重点✅）简单来说，房屋查封后再出租，不影响合同效力。但是如果法院要进行拍卖或推进其他执行程序，强制要求租客搬离、腾空房屋的，租客也无权说不。\n \n这种情况下房屋被拍卖的，不需要征得租客同意，房屋被拍卖后，租客也不能主张拍卖无效。\n \n❗️值得注意的是，如果租客明知房屋被查封还和房东签订租赁协议，影响对房屋的强制执行，情节严重的，还有可能被追究刑事责任。\n \n#租房合同 #租房避坑指南 #租房避雷 #法律咨询 #找律师 #深圳律师
