——银行拒贷+维修无底洞+转手难⚠️\n📌 三大硬伤\n1️⃣ 贷款难\n▪ 房龄+贷款年限≤40年（昆明多数银行）\n▪ 30年老房最多贷10年→月供翻倍\n▪ 优先选2005年后次新房\n2️⃣ 维修贵\n▪ 墙体开裂/水管锈蚀/电路老化\n▪ 电梯故障频发（尤其2000年前小区）\n▪ 验房重点：查管道井+电箱+天花板渗水\n3️⃣ 转手慢\n▪ 价格跑输大盘（涨幅≤同区新房50%）\n▪ 仅全款客或拆迁投资者接手\n▪ 避雷：无电梯老破小/无物业开放式小区\n💎 聪明人选房策略\n✅ 黄金区间：10-15年房龄（如2010-2015年建）\n✅ 查真实房龄：看楼栋铭牌/原始购房合同\n✅ 贷款预审：签约前让中介对接银行预审资格\n📊 昆明实测数据（2025年最新）\n| 房龄 | 贷款成功率 | 年均维修成本 | 转手周期 |\n|------|------------|--------------|----------|\n| 5-10年 | ≥90% | 0.3-0.8万 | 1-3个月 |\n| 15-20年 | 70% | 1-1.5万 | 3-6个月 |\n| 20-25年 | 40% | 2万+ | ≥8个月 |\n| 25年以上 | ≤20% | 3万+ | 常年滞销 |\n✨ 特殊情况可入手\n▪ 稀缺学区房（如五华区重点校划片）\n▪ 带院子/露台可改造房源\n▪ 纳入城市更新计划（如金碧路老旧小区）\n昆明买房 #二手房避坑 #房龄真相 #昆明买房 #买房建议 #买房攻略 #第一次买房
