最近太懒了，拖到现在才把这系列的下篇写完，也算填上自己挖的坑。实话实说踩盘心得，既是个人复盘，也是记录笔记，非中介，不推房，仅供参考。想了解我去深圳买房的底层逻辑，请看上篇；想知道从美国回深买房要办哪些手续，请看中篇。\n \n🏠 买房目标：持有3-5年+易出租+普宅小户型+升值\n✅ 仅限核心限购区\n✅ 只看小户型，不看豪宅/学区房；不考虑自住属性，纯投资视角；预算有限，看得多是跌价较多或下跌充分的楼盘\n✅ 不追求买在绝对底部，接受15%内的短期亏损。\n \n📌 核心观点总结：\n1. 若限购放开，小户型受益最大\n👉 小户型总价低，持有成本低，目标人群广，流通性强，租售都灵活。万一收房产税，有税务优势。\n2. 深圳作为炒房之都，核心区不存在捡便宜，洼地出现也很快被填平\n👉 只能在市场价里挑相对性价比高的，笋盘可遇不可求\n3. 小户型价格跌幅更大，因置换需求导致抛售压力大\n👉 卖家卖小换大，低卖低买心理更强，议价空间大\n \n📍 板块评级\n评级 板块\n⭐⭐⭐⭐⭐+ 深圳湾、深超总（五星+）\n⭐⭐⭐⭐⭐ 香蜜湖、华侨城（五星）\n⭐⭐⭐⭐⭐- 科技园、前海、宝中（五星-）\n⭐⭐⭐⭐+ 蛇口（四星+）\n \n除了华侨城和香蜜湖这类主打居住和书包属性的板块，以及因时间不足错过的蛇口，其余板块每个我都看了。\n \n🏃♂️踩盘一句话小结（纯个人观点，仅供参考）\n \n深圳湾\n📍悦府二期：地段无敌，户型拉垮，物业费高\n📍太古城南：TOD地铁上盖，小户型错配，物业不行，电梯混乱\n📍澳城花园：不靠中心河，中规中矩没啥印象\n \n深超总\n📍红树西岸：景观无敌，哑铃户型，噪音\n📍中信红树湾：户型不错，容积率高，外墙老旧\n📍御景东方：户型不好，环境OK\n \n前海\n📍前海时代：前海里地段最好，其余不太行\n📍润峯府：在前海综合最均衡\n📍前海天境：比润峯府略差但便宜些\n📍湾启紫荆府：户型不错，飘窗利用到极致\n📍观山海：便宜、低容积率、位置偏\n \n科技园\n📍华润城：深圳楼市风向标，指标都还行，但密度太高，偏贵\n📍大冲新城花园：回迁房，但价格香\n \n宝中\n📍海纳公馆：地段一般，产品力不错，腾讯概念\n \n我设计了一套六边形打分系统给看过的楼盘评分（满分💯），但由于篇幅1000字限制，下一篇详讲。\n \n📢 最后声明：我不是中介！不是炒房客！深圳只有这一套房，请勿私信推盘。以上仅为个人踩盘记录与观点，不构成投资建议！觉得有用欢迎点赞收藏；不认同也没事，想喷我我也乐呵看热闹😎\n#深圳楼市 #深圳买房 #南山区买房
