美国房市开启阴跌模式，还能不能买？我来分享我这半年在奥斯丁捡漏三套投资房的心得，第一线数据仅供参考。纯干货分享，不聊宏大叙事，只谈实战经验。名词解释见上篇。经验仅限德州，以奥斯丁为例。
🏠 买投资房要点：
👉买得够便宜
👉租售比高，现金流为正
👉1% rule: 当每月租金等于房价1%的房子出现，这种房子有多少买多少，无风险。现在几乎淘不到这样的房子了，但0.8-0.9%的MF还是有的
👉地段很重要：我买的两套MF都在奥斯丁Uptown Domain区域（好租）
👉买小不买大（好租），买旧不买新（旧房无HOA，无新房溢价，性价比高）
👉用好杠杆，敢于负债，不要all cash（cash只用在首付，现金流算好全款一套的钱可以淘几套）
👉不要买豪宅（纯消费品）
👉多单元MF求稳、求现金流；SFH赌未来房价暴击（当前阶段不推荐买SF当投资房，除非是超低价笋盘）
👉升值策略（value-add）：翻修、改造、加ADU、涨租金，主动提升估值
👉考realtor和mortage证，自己给自己代理买卖，方便看房，节省佣金
👉多刷法拍屋机会：我一套SF就是买的HUD法拍的房子
👉利率尽量锁在相对低点，我三套房利率6.25%，6.5%，6.75%，相隔不到半年
👉亲自管理，熟悉市场，买房买在自己的城市
👉控制管理成本：一定要亲力亲为，特别是一开始的几年，不要怕麻烦，一定要自己去做。多跟Handyman和Contractor一起去店里买材料，熟悉各类项目的真实成本。不然你请的管理公司/工人很容易虚报报价，时间一长吃掉你的回报
👉极简生活模式，开源节流
👉Brrrr暂时不适用，目前高利率下不适合套娃式循环贷
👉有一份稳定的工作/主业，提供稳定现金流，最好还有其他副业，提供补充现金流
👉定期抗税，减少房产税支出
⚠️潜在风险提醒：
❗️租赁市场饱和：这两年商业地产供应大量公寓造成供求失衡。以我自己为例，我大学城的房子前五年都是自己出租两周内租出。今年两个月都没租出去，只好付费请当地的realtor帮忙出租
❗️房价可能继续下行：利率不降，经济停滞，就业市场有恶化趋势，影响租金和需求。库存高企，上市天数加长。当然现在买方市场也是捡笋盘的好时机
❗️维护维修成本上升：关税战材料涨价，天灾多保险费暴涨，修理装修人工费用更是年年涨
❗️政策变化，特别是共和党州限制中国人买房的法案要密切关注后续影响。
有遗漏想到再加。下一篇聊我对后市的展望和操作。
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