从房贷利率看，2002年到2008年房贷利率处于上涨期，对应房价也一直上涨。2008年到2010年房贷利率处于下降期，对应房价也处于下跌期。2010年开始房贷利率处于上升期，房价也处于上涨期。其中房贷利率的上涨和下跌周期中，最重要的阶段是首次下调利率和最后一次降息。以2008年到2010年的房贷利率下跌期为例，最后一次降息是2009年，房价止跌开始上涨其实是在最后一次降息后，到首次加息其实房价已经上涨了很多。同样到首次降息时，其实房价也开始回调了不少。所以买房最好的时机是利率开始下调一段时间，直到最后一次降息后开始买入。但这个最后一次降息国家也不会告诉你说这是最后一次降息，但我们也可以依据一些政策加以判断，比如出现经济危机，美国利率降到0，中国也开始降利率，在几个月内连续陆续出台很多项宽松政策，或者等房贷利率下降几年后，国家在几个月内连续几次降房贷，并伴随多项救房地产政策，这时大概率就是最后一次降房贷利率，房价就是触底要开始反弹，次之买点就是房贷利率首次上涨后。同样房价的最高点是在首次降息之前，等开始首次降息时房价已经下跌百分之10以上，所以房价什么时候是最高点并不好把握，但首次降息是明确的，而首次降息后往往会有不错反弹，所以卖房的最好时机是在首次降息以后几个月内的反弹行情之中出掉。按照以上逻辑其实就能很好预测及理解2016年后房价的上涨以及2023年后房价开始下跌。当然未来房价怎么走，由于城市化接近完成，新生人口萎缩，房价走势到底如何，很难把握，如果是刚需不妨按照以上逻辑，还可以参考美日过去20多年房价走势。
