北京二手房挂牌量突破14万套,面临降价

全国二手库存高企，出售率北京相比其他城市算低

北京二手房库存挂牌量确实到达了近些年高峰，且还上演着每个月新增3W+套房源、成交1W+套的“越卖越多”局面。

但相比全北京800W+的保有量，这个出售率仅1.75%，即使当前挂牌全部成交，加上全年的18-20W套交易，这个换手率也就4%左右，并不算活跃。换言之，并不是卖的多了，而是买得少了。犹记得，2020年上海二手房挂牌累计30W套，到年底卖空的盛况。

而北京的库存，跟其他城市动辄15W+、20W+相比，再结合北京的住房和人口体量，销售压力真的算还好，急售的业主一般都属于特殊情况，例如先买后卖的、置换的房源稀缺当前正好有、目标新盘开盘的。

北京房价比2017年下降10%，降价20W是比较保守的

挂牌价并不是成交价，挂牌价下降**W，并不能真正说明房价下行；北京房价的振荡周期基本五年一跌，2008年、2014年、2019年、和当前的2023年，基本都是上一个五年的低点。

当年北京成交房价比2017年高点时普遍下降了10%，平均50W左右，部分板块因为这五年的上涨趋势和抗跌属性，下降幅度较小。

不到三成业主换新房，二手置换才是主流

当前二手业主里超过70%是置换业主，以2022年交易量为例，二手房：新房大概是5：1，即使买新房的都是二手业主，比例也不会超过三成。

置换的需求主要还是改善品质或学区，二手次新房或学区房是置换硬通货。