房子还没还完贷款、房本上有抵押登记，
到底能不能卖？能不能买？风险大不大？流程麻不麻烦？
一文讲清👇
📌一、带贷款（有抵押）的房子，能不能卖？
✅ 能卖！也能买！房贷没还清 ≠ 房子不能交易。
只要处理好解押、过户、资金安全的问题，就可以顺利交易。
🧾二、什么是“抵押房”？
当房子有贷款时，银行为了保障自己的权益，会在房本上登记“抵押权”——也就是房子暂时不完全属于房东。
过户之前必须解除抵押（俗称“赎楼”），房子才可以顺利转移到买家名下。
🔄三、有贷款的房子怎么卖？
（卖方视角）情况一：买家是全款流程相对简单👇
买家先支付一部分钱（用于提前还清卖家的贷款） 卖家去银行赎楼、办理解押 解押完成 → 交易过户 → 买家付尾款 → 卖家收全款
情况二：买家也要贷款流程会复杂一些👇
买卖双方签订三方协议（含银行/中介） 买家向银行申请贷款，等待审批通过 买方银行协助先垫资赎楼（或卖家先垫） 卖家完成解押，办完注销抵押登记 双方完成过户 → 买方银行放款 → 卖家收尾款
👉 解押+贷款+过户都要严密配合，建议走资金监管+全流程代办，省事又安全。
💰四、买带抵押的房子安全吗？
✅ 只要按正规流程操作，是安全的！
但⚠前提条件是： 房子可以正常解押（没有查封/纠纷/逾期） 中介或代办机构能协助你搞定资金监管、解押流程 不要先付款、不走监管账户
⏳五、解押+过户流程时间参考流程
所需时间
银行赎楼+申请解押 3~7天
不动产登记中心注销抵押 3~5天
买方贷款审批 + 资金监管 5~15天
正式过户 + 新房本办理 5~10天
🎯建议预留20~30天整个周期。
🧷六、实际操作中要注意什么？
✅ 解押前一定不要“私下付款”，一定走银行监管账户
✅ 卖方需配合办完解押，才能过户，否则房子过不了名
✅ 提前查清房屋是否有查封、纠纷、二押等特殊情况
✅ 买方也要确认贷款批得下来，不然容易卡壳
🔍小白避坑Tips
❌ 房东说“你先给我钱我去还贷款”，风险很高！
❌ 中介说“不用走监管，房东讲信用”，一定拒绝！
✅ 全程走监管账户+银行协办，才是最稳妥方式！
✅ 总结一句话：房子带抵押不影响交易，关键是提前规划好解押+过户流程，别让几百万打了水漂。
#房产知识 #抵押 #应急 #贷款 #房子 #买房避坑 #买房建议 #新手买房 #认房不认贷 #房贷提前还款
