法拍房系列终篇来了！\n前三篇我们讨论了法拍房该不该买、深度尽调注意事项和操作全流程，本篇我们聚焦交易全周期高频问题。\n \n一、购房资格\n1.法拍房限购现贷吗？\n→上海地区法拍房限购，需结合当地政策确认购房资格。\n2.以公司名义购买法拍房吗？\n→可以，但以公司名义购买，无法使用按揭贷款。\n3.能否悔拍？\n→ 原则不能，悔拍将没收保证金，且补足二次拍卖差价。\n \n二、产权风险\n4.谁享有优先购买权？\n→ 承租人或共有人享有优先购买权，需确认其是否放弃优先购买权，如未放弃，可能导致竞拍无效。\n5.房屋未解封抵押怎么办？\n→ 部分抵押可能在拍卖后未及时解封，需跟进执行法院完成解押手续。\n \n三、资金成本\n6.余款什么时候付清？\n→ 一般是成交后15日内，具体看拍卖公告。\n7.公积金贷款能不能用？\n→ 一般不能，法拍房属司法处置，仅支持商业贷款。\n8.划拨土地能不能拍？\n→ 可以拍，但需补缴土地出让金，可能高达房价10-30%（具体补缴系数参考当地文件）。\n9.物业欠费由谁承担？\n→ 买受人承担，但可起诉原业主追偿（需在1年内）。\n10.维修基金欠缴责任归属？\n→ 由买受人承担，但可向原业主追偿\n11.垫付税费怎么退？\n→ 向执行法院提交退税费申请。\n \n四、占用清场\n12.房屋被老年人占用如何解决？\n→ 向法院申请强制清场（平均周期2-3个月）\n13.存在长期租约是否有效？\n→ 原则上“买卖不破租赁”，但需警惕“恶意租约”，若租约签署在查封之后，可诉诸法律认定无效。\n14.户口被占用怎么办？\n→ 向当地派出所填《强制迁移申请表》，派出所出具《执行裁定书》强制迁出。\n \n五、房屋瑕疵\n15.房屋出现漏水、墙体破损怎么办？\n→ 法院不负责瑕疵担保，需拍前实地看房、调查。如有问题，另行装修加固。\n16.存在违建怎么办？\n→ 违建部分可能无法过户或面临拆除风险，拿到产证后核实房屋现状是否与产证描述是否一致。\n \n六、过户交房\n17.原业主不配合过户怎么办？\n→ 法拍房过户以法院文书为依据，原业主一般无需到场。\n18.原业主破坏房屋怎么办？\n→ 看房时录制视频，拿到钥匙后立即换门锁、装监控，发现房屋被破坏后报警并向原业主主张赔偿。\n19.过户后多久交房？\n→ 产证到手后，可以立即联系辅拍机构拿钥匙，最快当天可拿。\n20.交房后要做什么？\n→ 立即换门锁、装监控，检查房屋结构安全性及设施设备是否完好，前往物业办理费用清算与交接。\n \n#买房#二手房#法拍房 #上海法拍房
