买了房子，打算封阳台、更换窗框、添加落地窗等等，有些小区物业要求统一安装，有些小区物业又明令禁止，到底业主能不能自行封阳台？有没有相关的法律规定？物业公司有权干涉、制止吗？业主封阳台的主要原因一般是出于安全考虑，防止小孩或者宠物坠楼，同时，考虑到下雨、灰尘对室内卫生的影响等，封阳台可以有效的保持室内卫生，当然，封阳台能增加室内使用面积，这也是很多人选择封阳台的秘而不宣的理由之一。但在现实生活中，在小区内封阳台、加落地窗等，往往会遇到物业公司、邻居的反对和制止。那么有关封阳台的热门法律问题，我们整理了一下，大致有以下几个：很多小区物业公司禁止业主私自封阳台，要求整个小区统一管理，目的其实是为了保证整个区域的小区楼层建筑物的外立面效果的统一性，一旦允许业主私自改变的话，会破坏小区建筑外观的统一性，降低小区品质。还有一个目的是防止业主在擅自封阳台的过程中，对楼层外墙的保温层造成破坏，影响整栋建筑的保温效果和防水效果。根据《民法典》相关规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，如果拟封的阳台属于业主的专有部分，那么无论业主是出于何种目的，在不危及建筑物安全，不损害其他业主的合法权益的情况下，是有权封阳台的。而根据《民法典》和《物业管理条例》的规定，如果是整个小区都不准封阳台，是需要经过小区业主大会共同表决，面积和户数均需达到“两个2/3”以上（即专有部分占相关建筑总面积2/3，业主占总人数2/3）的业主同意，并按照统一规约才能进行实施。而住宅房屋的阳台，大致又可分为封闭式阳台和非封闭式阳台，根据《房产测量规范》《住宅设计规范》等规定，其建筑面积的计算方式有所不同。如：1、《房产测量规范》的规定，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。2、根据国家质量技术监督局、建设部联合发布《住宅设计规范》条文说明，阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。3、根据《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》，套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和，套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。但是，这是否意味着只有计算入建筑面积的部分，才是专有部分呢？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。另外，《住宅建筑设计规范》第二章（户内设计）规定将阳台规定在第七节，而第三章（共用部分）对此没有规定。所以，从法律规定的角度看，并不意味着只有计算入建筑面积的部分，才是专有部分。实践中，有些小区的前期物业服务合同、临时管理规约等约定了“不能擅自封阳台”的条款，因此物业公司多数是据此行使的管理职权。而《物业管理条例》相关规定中提到：业主大会或全体业主共同决定的事项，主要是小区有关共有和共同管理权利方面的事务，而不是业主在专有面积内的事项。因此业主在购房时签订的《临时管理规约》中，如有侵害或限制买受人或所有权人对不动产享有合法权益的条款，不仅没有法律依据，而且违反了《民法典》的规定，即违反法律、行政法规的强制性规定而无效。所以这种依据《临时管理规约》等文件对小区业主封闭阳台所做出的限制，包括不准业主封阳台、封阳台就不退装修押金等，并没有法律依据。
但根据《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”物业服务企业如果认为业主封阳台这种装修行为，违反了相关法律法规规定，物业公司是有权制止并向有关行政管理部门报告的。
根据《民法典》第二百七十二条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”业主擅自封阳台，有可能损害了建筑物的外观，而建筑物外立面又是全体业主共有，因此封自家阳台的同时又涉及到了公共利益，同时，封阳台使用的玻璃门窗可能增加建筑荷载，对建筑安全会有影响，从这个意义上讲，擅自封阳台和破坏建筑物的承重墙的效果是一致的，两者的差异只是损害公共利益的程度不同，但实质上都是损害了公共利益，也都违反了法律的规定。因此，物业公司据此要求业主停止施工、禁止封阳台，也无可厚非。
业主封阳台一方面涉及到是否是对专有部分的合理使用，有没有侵犯公共利益，另一方面还涉及到是否违反城市规划的相关规定，是否构成违章建筑。根据《昆明市城乡规划条例》第二十二条：“规划区内的各项建设实行规划许可制度。未取得规划许可的，不得进行建设”除此之外，擅自增加建筑面积或楼面荷载、封阳台材质颜色不统一等都有可能构成违建。根据《建设工程面积计算规范》规定，阳台是附设建筑外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构地板水平投影面积计算1/2面积。换言之，封闭主体结构内的阳台，不存在增加建设面积的建设行为，而封闭主体结构外的阳台，则涉嫌增加建筑面积的违法建设情况。另外，根据《昆明市城市市容和环境卫生管理条例》第九条规定：“临街建筑物、构筑物和城市雕塑、建筑小品等建筑景观及其附属设施，应当与城市环境和历史文化风貌相协调，并保持整洁、美观、完好。”即封阳台后与建筑原色调不一致的情况下，有可能涉嫌改变外立面违法建设。因此，业主擅自将阳台加窗封闭，其性质上属于改变原规划的行为，涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，行政执法部门有权责令业主自行拆除或强制拆除。律师说房团队提醒大家，封阳台涉及到的法律问题较多，不是想封就能随意封的，建议各位业主，最好提前向物业报备，询问阳台封装的具体要求，按照装修规范进行施工。
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