违法建筑，是指没有依法取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物、构筑物和其他附着物。
如何认定此类房屋买卖合同的效力，在实践中存在较大争议。本文将结合违法建筑的房屋买卖合同效力的相关案例进行具体分析。
认定合同有效的裁判理由：
案例一：2018陕09民终619号
《隔热层买卖合同》有梁胜坤与肖人全双方签字，可见当事人关于买卖隔热层的意思表示真实。我国城市土地利用与建设工程的规划管理实行法定许可制度，开发房地产应当依法申领建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
梁胜坤所建隔热层，系利用争议房产顶层空间建设，目前尚未办理有关建设工程规划和施工许可证等准建手续，也无相关产权凭证，但争议的隔热层是否属于违法建筑以及应当承担何种行政责任，当前也无行政机关对此作出认定和处理。
虽然梁胜坤未依法取得准建手续，但客观上不能改变隔热层的不动产属性。梁胜坤基于事实建造行为的完成，对隔热层仍享有以占有权益为核心的相关民事权利，
故合同标的物是否具备行政许可不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。
结合本案实际情况，梁胜坤与肖人全签订《隔热层买卖合同》第三条约定，梁胜坤不负责办理任何房屋产权手续。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买卖合同属于债权行为，标的物权属是否变动，不影响房屋买卖合同的效力，故案涉《隔热层买卖合同》应为有效。一审法院认定为无效合同属适用法律错误，本院予以纠正。
案例二：（2015）阳中法民一终字第595号
陈国文与杨晓霞、顾显强达成的房屋买卖合同是否有效的问题。陈国文上诉认为，杨晓霞、顾显强在出卖涉讼房屋时隐瞒房屋属违法建筑禁止转让及无法办理房产证的事实，同时谎报房屋面积，故双方达成的房屋买卖合同应属无效。
首先，按阳江市国土资源局及阳江市住房和城乡规划建设局的复函来看，涉讼的土地属国有建设用地，可用于住宅建设。
其次，根据《中华和人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，买卖等债权行为的效力与物权变动的效力应相区分，合同依法成立即具有约束力，使当事人享有债权及负担债务。合同有处分内容时，具备实际履行的效力以当事人对标的物具有处分权为前提，合同未履行或不能履行不反过来影响合同效力，买卖合同不因出卖人无权处分而无效。
本案陈国文与杨晓霞经协商一致，在平等自愿的情况下口头达成房屋买卖协议，而按照杨晓霞、顾显强提供的陈创活书写的断卖商品房契约、杨晓霞与陈创活的谈话录音及原审法院对陈创活的询问内容，可以认定陈国文是在已清楚涉诉房屋没有房产证的情况下仍向杨晓霞购买，故双方达成的购房协议符合双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。
认定合同无效的裁判理由：
案例三：（2019）粤08民终2700号
如前所述，案涉《XX公寓委托建房合同》名为委托建房合同，实为房屋买卖合同，XXX等人在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，非法建房并出售，违反了法律、行政法规的强制性规定，故一审判决认定《XX公寓委托建房合同》为无效合同并无不当，本院予以确认。
结合上述案例分析可知，违法建筑的房屋买卖合同效力存在争议的原因，主要在于两个方面，一是违法建筑物违反的规范性文件是否属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条中的第五项的“强制性规定”范畴；二是从物权区分原则来看，违法建筑影响的是合同的履行，还是合同的效力。具体分析如下：
第一，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”。
由此可知，不是任何强制性规定都能导致合同无效的法律后果。在审判实践中，如何认识效力性强制性规定，现行的司法解释并没有一个具体、明确的判断标准，各地法院的观点也不尽相同。
而违法建筑的违法性主要表现为违反《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）等法律。结合来看，违法建筑买卖是否违反了《合同法》第五十二条第五项的“强制性规定”，实质问题是指向各地法院对《城乡规划法》等法律定性问题的判断、是否属于效力性强制性规定。
第二，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
合同标的物所有权能否转移，不影响合同的效力，违法建筑的房屋买卖合同效力主要取决于合同本身，有效的合同能够约束双方当事人行为，而违法建筑的转让并不能妨碍到合同对于当事人的约束力，违法建筑主要是给合同的履行造成障碍。
事实上，违法建筑合同买卖合同成立后，出卖人可以通过实际交付来履行合同义务，实现占有的移转，使得受让人能够实际使用违法建筑。
因此，从物权和债权区分原则来看，违法建筑的转让影响的是物权变动行为，关乎合同履行问题，与合同效力问题无关。这一观点也在从案例一和案例二中得到了印证。而由于合同无法得到完全履行，受让人很大程度上无法实现合同目的，那么，受让人能否以标的物是违法建筑为由要求解除合同呢？我们将下期具体讨论违法建筑的房屋买卖合同解除问题。
综上所述，根据实务案例和法律规定来看，关于违法建筑的买卖合同法律效力问题，目前没有唯一的定论。小编建议购房者购买时应当注意房屋是否合法建造，是否具备建设工程规划许可证等重要证书。一旦不慎买到了违法建造的房屋，应当尽早委托律师介入，以降低损失。
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陈旺律师现执业于广东诺臣律师事务所，为该所合伙人。2003年毕业于中南财经政法大学，并进入国有大型上市公司工作。自2006年进入律师行业，现已是执业十年以上的资深律师。陈旺律师法学专业功底深厚，办案思路灵活，经过十多年的法律研习和实践，积累了丰富的实践经验，具备了娴熟的办案技巧。尤其擅长房地产纠纷案件和刑事辩护，2017年被广州市律协协会授予“业务成果奖”。陈旺律师还具有良好的律师职业道德，以“专业诚信，值得信赖”和“受人之托，忠人之事”作为自己的执业信条，站在客户的立场设身处地为客户着想，尽最大努力为客户解忧排难。
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