近期跟中介、卖家打了不少交道，站在买家角度整理了二手房交易心得，不同地区情况可能有所差异。\n一、找房心得\n1.现在某壳在二手房领域一家独大，旗下有诸多平台机构，如链家、德佑、21世纪等，房源、价格比较真实。\n2.没有靠谱的机构，只有靠谱的中介！尽量多找几个不同机构的中介了解情况甚至带看，选择2-3个性格合适、实诚的深入带看、谈价。部分中介为了促成交易，可能会虚报成交价格、卖家底价。\n3.不建议同一套房找不同中介带看，或让两个中介对同一套房谈价，避免后期跳单风险，也避免卖家误会房子抢手。\n二、交易流程\n1.签约合同，当天付定金，并付中介费+交易服务费。\n2.卖家需还清房贷，不建议把首付直接付给卖家，风险较高。\n3.进行网签备案；付首付到资金监管账户；缴契税（买家承担），满五不唯一需缴个人所得税（买家/卖家承担），产权不满两年还需缴增值税（卖家承担，以契税发票和房产证两者中较早的时间计算产权时间）；过户，拿到房产证。\n4.申请公积金贷款，等待银行放款。\n5.卖家迁出户口，结清水、电、天然气费用， 办理维修基金过户、物业交接。买家验房，收房！\n三、签约合同心得\n1.房屋产权要清晰，有不动产权证，所有产权人均应在合同签字！\n2.签合同前查看不动产权证，关注土地性质（应为出让）， 用地性质（应为住宅），土地使用剩余期限，是否备注继承/赠与/法拍房；了解房屋是否存在抵押、查封情形，中介会协助查询；房屋存在租赁情形的，需要卖方解除租赁合同，或者租客书面承诺放弃优先购买权。\n3.合同要注明房屋详细地址信息和面积；注明买家付款方式（若先做商贷，后期商转公需要一笔较高过桥费）；明确交易流程各阶段的时间期限，写明卖方逾期不能交房的责任；明确家电保留清单。\n4.建议协调中介费分两次支付，第一次在签合同后支付，第二次在交易完全结束后支付。\n5.合同应当明确以下内容：卖家承诺房屋在交房前不存在拆改承重结构、主体结构受损、漏水的情形，不存在非正常死亡情形，不存在学位占用问题，不存在租客纠纷问题；交房前因地震、台风或人为等因素造成的房屋较大损毁，由卖家承担损失。 最后注明：补充约定与前文矛盾的，以补充约定为准。
