市场：美国房价近期再创新高，但价格增长速度正放缓，反映出市场正在cooling down。\n \n高价但低交易量原因：\n1. 供需两弱，交易停滞\n* 供应上升：挂牌出售房屋数量已连续18个月同比增长，且增速不断加快。近期的库存同比增幅在过去40年中仅次于金融危机期间。\n* 需求不变：春季是传统的购房旺季，但今年前5个月的二手房交易量几乎没有同比增长。\n \n2. 区域分化显著\n* 库存结构分化：库存大幅上升的市场集中在Florida和Texas，而库存仍紧张的区域则集中在东北部和中西部。\n* 房价表现分化：美国百大都市中已有25%出现房价同比下跌，而一年前这一比例仅为5%。但这种价格疲软主要集中在高库存区域。\n \n3. 新房市场“降息补贴”维持销售\n新房和二手房定价已差不多，房地产开发商普遍采取“buy-down”策略：通过自身金融平台，为购房者提供低于市场的抵押贷款利率。\n对于低息MBS投资者来说，这些贷款不会提前偿还，票息吸引力下降；对于购房者，购入了相对高价房，但未来无法“附带贷款”进行转售，而可能导致未来流动性与转售问题。\n \n预期：\n尽管局部区域压力上升，但整体住房库存（月供给量）仍处于偏低的 4–4.5 个月水准，远低于“买方市场”标准（6个月）。\n基线预测为今年房价小幅上涨约+2%，但下行风险略高于上行弹性：\n熊市情景：-3%；供应恶化\n牛市情景：+5%；供应受限，利率大降\n \nSource: Morgan Stanley co-head of Securitized Products Research\n \n#摩根士丹利 #宏观经济 #投行 #资产管理 #房地产 #高净值 #美国买房 #美国房地产 #美国房地产投资 #房价走势 #资产配置 #投资理财 #美国房地产市场 #继承之战
