具体政策见昨天的帖子。\n \n下面是房地产经济研究所所长金仁满(김인만)2025-6-27接受3proTV采访时的部分内容。\n \n我说一下为什么选他的言论。\n之前介绍过房产分析师이광수，大选之前，李先生与进步派密切接触，谏言自己的房地产对策，他一向主张通过限制贷款来控制房价，让庶民能买起房。这一波政策完全应了他的建议，其本人现在处于极度兴奋状态。而金所长一向较为稳健，因此听听金所长如何分析。\n \n[一R]问：这波政策下来，gap投资是否会被阻止？\n \n“gap投资”不会被彻底堵死。比如，芦原区一套公寓售价是6亿韩元，如果全租价格是3亿韩元，那可用3亿的自有资金投资。也就是在不贷款的情况下，通过gap投资还是能买房的。\n \n[二R]问：哪些人会受益？\n一个无房者，看中的房子是20亿出头，打算今年买，结果一犹豫，6月房价已经涨到25亿了。对于这部分人来说，他可以期待的房价跌回20亿。\n \n[三R]问：这次政策会带来什么效果？\n \n首先，交易量一定会大幅减少。以首尔公寓交易量为例， 5月会达到8000件左右，6月交易量可能到1.5万件。那么7月交易量预计会回落到5000件以下。从交易量上看，降温目标会达成。\n \n其次，是涨幅会跌（不是房价，是涨幅!!）。\n首尔6月第4周平均涨幅是0.43%，7、8月的涨幅会降到0.1%左右。如果交易量和涨幅都下来了，政府会说：市场稳定了，政策目标达成。\n \n[四R]问：房价是否会真正下跌？\n \n大幅度普遍下跌很难。\n因为决定房价的是房主。现在市场上的人主要是那些只有一两套房的人，不是拥有多套房的投资客。如果你是房主，在这样的贷款限制下，会急着低价抛售吗？反正交易量也下来了，再等等呗。像江南这样的热门区域，房价已经涨得很高了，所以不会有人轻易挂牌出售。\n \n只有两种情况下房主才会“割肉”：\n \n一是心理预期房价要跌。就像2022年第4季度那样，美国利率暴涨到5.5%，连续加息市场吓懵了，大家怕利率会涨到8%，吓得赶紧卖房。恐慌情绪蔓延，房主才会卖。\n但现在呢？基准利率在下降。\n \n二是供给量加大。市场供大于求，房价才有可能跌。\n但是，今年下半年，首尔及首都圈的入市新房将比上半年减少约20%。预计明年新房供应将比今年减少一半或三分之二。今年是4万7千套，房价依然上涨。如果明年供应还要砍半，那房价能跌吗？\n \nEnd\n\n结论：\n这波政策能否引发房价下跌，还需要观望。无房族不要过于乐观。\n \n#韩国学区 #韩国房地产 #韩男#江南#首尔
