需求迷思：是「人口」还是「收入」？\n普遍观点认为，人口总量（特别是负增长和老龄化）是决定房地产长期需求的核心。这个逻辑在成熟经济体或许成立，但在中国，则值得商榷。\n我们是一个发展中国家，人均GDP仅为美国的约17%。这意味着居民收入的提升空间巨大，生活改善的需求远未饱和。\n因此，制约当下及未来房地产需求的，或许并非人口总量的减少，而是居民「有没有能力买得起房」。\n \n供给迷思：是「绝对过剩」还是「有效稀缺」？\n「房子建得太多了」、「库存高企」——这是对供给端的普遍担忧。诚然，过去几十年我们建造了海量的房屋。但房地产作为一种特殊的资产类别，其价值核心在于「有效供给」。\n房地产是储存财富的重要载体，其稀缺性并非源于钢筋水泥本身，而是源于其脚下不可复制、位置优越的土地资源。\n并非所有已建成的房子都是「有效供给」。在新疆建一个巨型小区，对上海核心区房价几无影响。房地产的有效供给，由其稀缺地段和不可替代的城市资源所决定，是相对有限的。\n当前市场上「过剩」的，可能是低效、非核心区域的供给；而真正承载价值的核心地段优质资产，其有效供给始终稀缺。简单断言「房子太多」忽略了房地产价值的空间异质性。\n债务迷思：是「无解困局」还是「货币现象」？\n高杠杆无疑是当前房地产及相关领域（居民、地方政府）的最大痛点之一。沉重的债务负担似乎锁死了行业的未来。但我们需要理解债务的本质。\n内债的另一面就是货币。高债务问题，很大程度上是特定时期货币政策松紧程度的表现。\n一个经济体很难在持续紧缩的货币政策环境下长期健康发展，这会对所有部门造成「广谱性」伤害。如果未来进入实际利率为负、货币环境更为宽松的阶段（即货币购买力持续稀释），当下的很多债务负担将在名义上得到缓解。\n房地产作为一种实物资产，在负利率环境下可能重新显现其对抗货币贬值的价值。\n \n当资产价格跌至历史性低位，而房地产作为一个存在千年的古老行业，我们仅发展了二十年，就断言其「夕阳西下」、「毫无希望」，无疑是片面和偏执的。\n流行的分析框架认为房地产市场「长期看人口、中期看土地、短期看政策」在中国特殊的国情下，可能需要重新审视。房地产的供给侧，我们的土地供给被政策高度垄断；需求侧，受到限购、限贷等政策的严厉管制；而货币端，货币政策由当局独立决策/\n可见，在中国的语境下，决定房地产命运的，是贯穿长、中、短期的唯一核心变量——政策。
