房地产与宏观经济增长\n \n因素：要素积累、技术创新、产业结构优化、人力资本提升\n房地产：连接土地、资产、劳动力的关键部门\n房地产影响经济增长的供给端与需求端：城市化（土地开发和基建）、企业创新（资金配置与研发投入）、产业升级（行业间资源分配）、人口流动（生活成本和工资水平） ----短期拉动效应+长期结构矛盾\n \n1.房地产与城市化\na) 土地财政，地方获得土地出让收入---工业化、城市化\n（1）土地增值收益由政府获得，低价招商引资、布局土地资源\n（2）收入提高，吸引人口流入\nb) 土地财政本身是“跨期税收“，社会成本也会转嫁给代际\n \n2.房地产与企业创新\na) 替代效应\n（1）研发周期长、不确定性高：房地产投资增长越快，研发和专利增长越低\n（2）资金从工业行业流入房地产，投资结构扭曲\n（3）民营企业尤其，效率“空心化”\n \nb) 间接支持创新：抵押品价值缓解融资约束；但仅仅是短期流动性改善，长期扭曲偏好\n \n3.房地产与产业升级：资源错配\n房价上涨—> 大量资金进入相关行业如钢筋水泥，产能过剩—>资金过度流入房地产和基建部门\n房地产相关行业产能过剩、生产率高的行业市场份额被挤压---TFP下滑\n \n[几个核心机制]\na）信贷错配与资金挤出：挤占制造业资金，所有制加剧，特别是长期资金\n \nb）基建导向与部门失衡\n（1）四万亿之后，融资平台土地担保获得贷款\n（2）进一步挤占民企信贷资源--民企产出比重↓\n（3）政府基建投资有助于发挥乘数效应提高企业生产效率\n \nc）土地要素成本\n（1）地价上升---人口城市化；劳动成本也上升---资本外移。结果：去工业化\n（2）房价上升，工业企业利润率变动；本币价值和物价变动---制造业出口减少\n（3）土地补贴减少---工业GDP占比下降\n \n4.房价变动与人口流动\n房价上涨-劳动力撤离—>用工成本上升\n \na) 如果生产率没有↑，资本回报率↓\nb) 两个渠道：生活成本提升、闲暇替代（财富效应）\nc）结果：企业利润↓；影响劳动力流动，错配
