瑞银：中国房地产：接近底部\n \nUBS预计中国住宅房地产销售将同比下降5%，新开工面积下降10%，投资下降5%；2025年初数据表现强劲（得益于AU DeepSeek改善的经济前景以及2024年9月的房地产刺激政策），但4月和5月明显放缓（可能是由于贸易紧张局势的担忧以及开发商对预售制度取消的担忧）。我们仍预计市场将在2026年初触底，届时库存将恢复正常，并预计2026年销售、新开工和投资将同比持平。从2027年起，我们预计新开工面积将逐步恢复，长期来看将增长超过50%，达到长期正常水平（当前销售水平），这将为大宗商品需求提供支撑。\n \n销售/新开工：我们预计2025年住宅销售将同比下降5%，新开工面积下降10%。2025年第一季度，房地产市场同比复苏，得益于经济前景改善和价格上限放松，但4月和5月数据疲软，势头放缓——反映了贸易关税和预售制度取消的担忧。总理呼吁“加大力度”稳定市场，但我们预计不会有更大力度的刺激措施（大部分购房限制现已放松）。\n \n预售制度取消：媒体最近评论了预售制度的取消，该制度此前允许开发商在土地收购后6个月销售房产（现在为2年半/竣工后）。如果实施，可能会对土地销售和新开工面积产生负面影响。预售流程改善了开发商的营运资金并降低了风险（即在建设初期锁定销售价格）。如果取消，开发商可能会加快施工周期（例如缩短至14个月）；这还将影响土地价格/地方政府收入。\n \n库存：我们估计一级市场（已开工但未售出的建筑）库存约为31个月，而正常水平约为25个月，预计将在2026年初触底（图4）。2025年前4个月，300个主要城市的土地销售同比增长34%，原因是价格上涨和优质地块的混合，或按面积计算同比持平。开发商在低线城市的土地库存仍然较高。\n \n二手房市场：我们预计二手房市场的现有住房交易将继续从新房销售中抢占份额（2025年将达到约50%，而2022年约为46%）；这将中期影响大宗商品消费。我们注意到一线城市的二手房挂牌量有所增加（年初至今为5.7%）。加上空置率稳定在18.8%（卫星城市更高），我们估计这相当于5年的新房销售。\n \n租赁市场：2024年一线城市租金价格下降了10-15%；尽管一线城市同比下降速度放缓，但约1.7%的租金收益率仍低于全国抵押贷款利率3.1%（图3）。这种负利差仍然是房地产市场的挑战。潜在的政策刺激可能会降低利率。\n#房地产 #房价 #楼市 #财经 #研报
