1、房价经历了3年半的去泡沫周期，目前泡沫去化完毕。
北京房价距离高点跌幅25%-30%，全国房价跌幅30%左右。土地出让跌幅65%，空间已经足够大。本轮房价调整始于2021年9月，调整周期已将近 4 年，时间上也比不多了。目前无风险收益率大幅下降，租金回报率逐步有吸引力等均对房价构成支撑。
“好房子”的推出实际上是通过改变标准满足地方政府卖地的需求。通过好房子，在土地出让金损失不大的情况下，提高得房率，部分城市得房率已经超过100%，这样变相降价，提高新房吸引力，开发商拿地后可以正常去化，地方政府、开发商都进入良性循环。而目前供地金额和面积有限，对存量二手房冲击不大，存量损失有限。
2、房地产总量经过20年大周期已经满足需求，整体供需关系已经发生重大变化，未来没有总量逻辑，只有结构逻辑。就算未来再涨，也不可能是过去那样的整体大幅上涨，而是要去找相对稀缺的房产，更好满足各方面需求的房子。房产仍是重要资产，未来回归本身属性，跟随整体经济波动。整体上，尤其是一线城市，会跟随经济大盘波动，部分稀缺性房产能够承载纸币贬值的幅度。
3、北京房价，尤其是改善性住房今年见底企稳，明年企稳向上。这个的假设条件是经济不能出现超预期下滑，国内外不能出现重大风险，目前看这种概率不大，去年已经有过极限测试，大概率经济底部徘徊，资产价格先行企稳，股市先企稳，然后传导到优质房产。
4、房地产股票可以关注逐步建仓，但考虑市场目前风险偏好高，可以等科技泡沫后再进行更多配置。开发商目前拿地净利率已经达到10%左右，选股也极其简单，看谁这两年拿地金额多并且高点去化或减值相对充分。
5结论建议：
尽快调整房地产资产，优化到稀缺的好房子，逐步配置房地产股票。
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