售楼处&二手房提问清单（直接抄作业！）\n------\n🌟 一、心理建设 & 前期准备\n1. 别急着看房！\n◦ 提前3个月研究区域，锁定1~2个目标小区，避免被销售带节奏。\n◦ 房价摸底：用房源APP查近期成交价（挂牌价一般虚高5~10万）！举例：挂价668万→业主底价约660万→最终成交价多在660~665万之间。\n◦ 核心需求排序：比如学区＞交通＞户型＞楼层，预算内优先满足Top3需求。\n------\n📝 二、看房必问清单（分开发商 & 二手房）\n🔥 开发商新房——重点问这些！\n1. 安全底线：五证是否齐全？\n◦ 尤其查《商品房预售许可证》，无证=风险房。\n2. 产权陷阱：\n❗️问：“土地是哪年拿的？”（产权70年从拿地开始算，剩50年以下的慎重！）。\n3. 楼盘细节：\n◦ 楼间距：＜40米的中低楼层采光差；\n◦ 容积率：＞4.0太拥挤（舒适区间：别墅≤1.0，高层≤2.5）；\n◦ 不利因素：变电站/垃圾站位置？腰线层在哪？（影响采光）。\n4. 交付真相：\n◦ 精装标准？如“3000元/㎡装修”含哪些品牌？\n◦ 物业费+车位费？是否人车分流？\n🏡 二手房——盯死这些坑！\n1. 产权核查：\n◦ 房产证是否抵押？户口能否迁出？（要求卖家书面保证！）。\n2. 隐蔽问题：\n◦ ❗️雨天看房：查屋顶/墙角渗水痕迹；\n◦ 测试水压、隔音（敲墙体听空洞声）。\n3. 费用陷阱：\n◦ 是否满五唯一？（省税费）\n◦ 物业欠费谁承担？\n------\n🚨 三、避坑三原则\n1. 别信口头承诺！\n◦ 学区配套/地铁规划？写进合同才有效！。\n2. 警惕“促销套路”：\n◦ “特价房”多是滞销户型/楼层，对比后再定。\n3. 物业决定后半生！\n◦ 问老业主：“保安夜间巡逻吗？维修响应快吗？”（差物业直接Pass）。\n------\n💡 终极技巧：小白装老手\n• 冷门问题镇场：\n“得房率多少？公摊占比？”（＜80%的慎选！）\n“备案价多少？现在折扣是几折？”（砍价依据）。\n• 看销控表：\n销售说“只剩3套了”？直接看现场销控表，红色已售、绿色可选，真假一目了然！\n#买房攻略 #小白购房 #避坑指南 #房产知识\n#买房踩过坑吗？[PK]#
