普通人买房是件人生大事，往往需要花费完此前的所有积蓄，加上父母的资助，甚至今后一、二十年还要需要陆续归还的按揭贷款，才能买得起一套商品房。如果在房屋交付时发现存在质量问题，对购房者来说是件非常糟心的事情。于是，有些购房者以房屋存在质量问题为由拒绝交付，甚至提出退房的要求。对于这种情况，该如何处理？
一、案情简介
2017年12月17日，原告吴某（买受人）、与被告汕尾市弘扬碧桂园房地产开发有限公司（出卖人，简称碧桂园公司）签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定吴某以1154821元向碧桂园公司购买某处的一套商品房。合同签订后，吴某向碧桂园公司支付了全部购房款。2019年12月25日，碧桂园公司以快递形式向吴某发出《收楼通知书》，通知吴某收楼。吴某收到通知后前往查验该商品房时发现存在窗户无法关闭、墙壁鼓包、掉漆等问题，遂未办理收楼手续。此后，案涉房屋多次出现墙壁鼓包问题，因该问题始终未能得到根本治理，其后，碧桂园公司应吴某的要求对案涉房屋三个房间的墙面进行了铲掉重做。吴某遂于2020年9月14日办理了收楼手续。吴某收楼后又发现厨房面板石裂缝及厨房推拉门下面水管破裂漏水的质量问题。所以。吴某提起诉讼。
二、裁判主旨
广东省汕尾市城区人民法院审理后认为，吴某请求碧桂园公司承担未及时修复造成的房屋使用费，实际上是碧桂园公司在维修期间造成的案涉商品房的使用（租金）损失。因案涉商品房确实存在房屋瑕疵问题，碧桂园公司在房屋维修期间客观上也影响了吴某的正常使用或出租，对吴某的经济造成损失，故应对吴某所造成的损失进行补偿。吴某收楼前的损失应按9个月的租金进行计算。对于吴某收楼后的损失，法院酌定按1个月计算。所以，判决：一、被告碧桂园公司向吴某支付房屋使用补偿金17000元；二、驳回吴某其他诉讼请求。
碧桂园公司提起上诉。汕尾市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
三、法条链接
《民法典》第577条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第591条第1款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
2020年12月修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第9条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第10条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
四、以案释法
根据《民法典》第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。房产商应按照合同约定的时间向购房者交付合同约定的房屋。向购房者交付房屋是房产商的首要义务，也是购房者最大的利益期待。
在商品房买卖合同中一般会有“商品房交付条件与交付手续”的相关约定。但大多数购房者并不具备相关的专业知识，所以无法在签订合同时对这些内容进行非常详细的约定，一般是按照房产商提供的合同文本签约，所以存在一定的隐患。
商品房买卖合同中应约定房屋交付时间，具体到日期。房产商认为商品房达到交付条件后，应当在交付日期届满至少10日前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达购房者。双方办理验收交接时，房产商应当出示规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，购房者有权进行验房。如果房产商不能提供相关的证明文件或者提供的证明文件不齐全的，购房者可以拒绝交付，因此造成的延期交房的责任由房产商来承担。总之，房产商的交付义务不仅仅是将房屋钥匙交给购房者，而是将具备交付条件的房屋交付给购房者，在购房者能够实际占有并使用的情况下，才能视为房产商完成了交付义务。
（一）商品房的验收
如果购房者认为地基基础和主体结构存在问题，可以拒绝交付，要求重新检验。即使购房者没有当场发现这些问题，此后也可以向工程质量监督单位申请重新核验。
如果在查验过程中，购房者发现存在其他质量问题，如：屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用，吊顶开裂，瓷砖剥落开裂，墙面剥落、开裂，地砖、地板起翘、开裂等，也可以拒绝接收、要求修复。总之，购房者在验收时要尽量仔细，发现问题及时提出，房产商为能顺利交付，一般都会尽快修复，如果逾期交付，将承担违约责任。
如果购房者在验收过程中发现房屋存在明显的质量问题，可以要求房产商承担修复责任，并承担修复费用，直至符合交房验收的条件。因为房屋质量问题导致逾期交付，房产商应承担逾期交付的违约责任，购房者可以按照合同的约定要求房产商支付违约金。
因商品房存在房屋质量问题，房产商应及时修复并承担保修费用，因在房屋维修期间影响购房者的正常使用或出租，房产商应承担相应的经济损失赔偿责任。
如果购房者查验商品房后没有发现存在质量问题，双方应当签署商品房交接单，证明房屋交付完成，此后购房者可以实际占有并使用。
（二）购房者可以要求退房的条件
如果拟交付的房屋只是存在一般的质量问题，可以通过维修的办法进行修复，一般不能要求退房。但如果因房屋主体结构质量不合格导致不能交付使用的，属于根本违约行为，房产商很难通过修复行为改变房屋的主体结构，在此情况下，购房者可以要求退房，即解除与房产商订立的商品房买卖合同，并要求其赔偿因此造成的损失。
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》（2017年修订）中对退房条件进行了明确。如第28条第1款规定：房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：（一）未取得预售许可证预售商品房的；（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的；（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；（五）小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。……根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
（三）商品房交付后发现质量问题及处理
有些房屋可能存在隐蔽的瑕疵，在房屋的交付验收过程中很难被发现。在房屋交付使用后，购房者可能会陆续发现一些质量问题，这是更加常见的情况。如果房屋存在质量问题。购房者可以要求房产商承担修复责任，如果质量问题严重的，可以要求退房并赔偿损失。
《城市房地产开发经营管理条例》第30条中规定：保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。第31条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第29条规定：商品房实行质量保修制度。在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按国家规定执行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担，不得使用物业维修专项资金。
因房屋存在质量问题导致购房者无法正常使用，根据民法典的相关规定，房产商应当按照合同的约定以及国家规定的质量标准进行修复，以达到可以安全使用的合格标准，并赔偿购房者因此遭受的损失。双方在商品房买卖合同中约定损失的计算方法，应按照合同约定。如果双方未约定损失的计算方法，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条中的规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
编辑：李林侃
审核：张振芳
