重磅|二手房监管放大招,中介费大调背后有怎样一盘大棋?_国内楼市_资讯

全国房地产经纪从业人员估计度过了一个不眠夜。5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》）。该文件犹如平地一声雷，炸蒙了房地产中介市场，对房屋中介机构和二手房买卖双方都将产生重大影响，其深远意义也将外溢至整个房地产市场。

《意见》突出保护交易当事人合法权益，明确了10个方面的监管措施：一、加强从业主体管理。二、明确经纪服务内容。三、合理确定经纪服务收费。四、严格实行明码标价。五、严禁操纵经纪服务收费。六、规范签订交易合同。七、加强个人信息保护。八、提升管理服务水平。九、加大违法违规行为整治力度。十、加强行业自律管理。

与以往政府部门颁布的地产中介监管文件相比，本《意见》完全以解决实际问题为导向，从二手房交易中群众反映最强烈的事项和涉及中介机构最核心利益着手，十条监管措施刀刀见血、切中要害。

《意见》出台的十项措施归纳起来就是两要点：一是加强中介监管，二是降低交易费用。

长期以来，地产中介服务存在着两头吃差价、发布假房源、制造房价上涨焦虑、泄露客户信息、电话骚扰等弊端。客户在房屋租售中吃亏上当的现象比比皆是，大众对中介机构存在普遍的反感情绪。

《意见》规定：“经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。”“对经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，行业组织将给予自律处分。”“经纪机构不得混合标价和捆绑收费。”“经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。”这一系列新规，对根治地产中介市场乱象，维护消费者权益能起到积极作用。

房屋中介机构的营利模式主要靠掌握房源信息，利用信息不对称优势赚取差价，一鱼多吃、利益最大化是中介行业的通病，其服务水准与收取的费用严重不匹配。部分黑中介甚至通过种种套路坑蒙拐骗房东。客户在与房屋中介打交道时常常有身心疲惫、人财俱损的感觉。

在民间，绕过中介机构，房东和客户面对面的租售行为非常普遍。居民小区大门口、楼梯间随处张贴的“中介勿扰”的房屋出租求购信息，到网络上、业主群房东发布房屋出售出租通知，都是市场对地产中介的不信任投票。

除了客户对中介机构的服务水平和专业道德不满意，高昂的交易费用也是阻碍二手房市场发展壮大的拦路虎。根据贝壳招股说明书，以经纪佣金收入/交易金额计算，2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%；其中存量房销售与租赁平均佣金率从2.1%升至2.5%，新房平均佣金率从1.9%升至2.3%，呈现上升趋势。至于中介机构收取的名目繁多的杂费更是难以计数，二手房买卖费用高是不争的事实。

本《意见》在中介费上给费率定价明确新方向，鼓励高成交、低费率，而不是现在的“按固定比例付费”。在一线城市，商品住宅售价从数百万元到数千万元，甚至上亿元不等，一套成交价2000万的住房，支付的中介费可能高达40万，让买卖双方都感到肉痛。在二手房交易中，经常有房东和买家通过中介看房认识后，甩开中介直接成交的跳单行为。虽然该做法不值得提倡，但也反映出大众对不合理中介费的怨言。

本《意见》还提到，各地住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台，鼓励通过平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务。目前，国内已有部分地区上线相关平台，交易双方可通过平台直接进行二手房交易。自从杭州率先试水绕开中介、由买卖双方直接交易的“房东直售”模式后，北京、深圳、上海、宁波、徐州、苏州等城市陆续跟进。这种免中介费的房东直售模式，并不能完全取代地产中介的功能，但对倒逼中介机构提高服务质量，降低交易费用起到促进作用。

住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》，对规范房屋中介市场具有正本清源的作用。《意见》的实施对降低二手房交易中，买卖双方与中介机构的信任成本和交易费用有直接功效。看似《意见》的严管措施是对地产中介的紧箍咒，但是理顺关系、费用大降的中介市场，能壮大二手房的交易规模，减少额外的成本支出和精力损耗，对地产中介机构的长远发展反而是利好。

《意见》的出台是国家对二手房市场下的一盘大棋，实现了中介机构和交易各方都得到实利的双赢。同时，《意见》颁布的时机也耐人寻味。

今年楼市经过短暂的小阳春后，又渐渐陷入沉寂。4月新房交易供需双降，五一节假期成交也不尽如人意。从去年起沿续到今年的，二手房率先走强的牛市行情也开始后继乏力。4月，重点城市二手房成交面积和套数环比增幅均出现下降。与此同时，各地二手房挂牌量激增。

根据数据显示，截止5月上旬，重庆、南京、苏州、成都等10大城市的二手房的挂牌量超195.67万套，同比增长80.94%。其中杭州、重庆二手房挂牌量突破20万套大关，北上广二手房挂牌量突破10万套大关。市场需求量远远赶不上抛盘的增长。

《关于规范房地产经纪服务的意见》的推行直接减轻了二手房买卖费用，市场交易成本的降低无疑将推动二手房买卖各方的参与热情，对当前的楼市复苏起到不小助力。

住房改善需求是写入国家施政文件的今年拉动内需的重点工具。经过多年发展，全国居民的住房需求基本解决，居民改善换房和新市民的刚需置业，主要实现场所就在二手房市场。二手房交易活跃是盘活整个楼市的关键一步。

两部门《意见》恰逢其时的出台，从长远看能规范地产中介服务，促进二手房市场的健康发展；短期而言，交易费用的显著降低能激活更多的二手房买卖需求，对中途休整的楼市无异于一场及时雨。

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