【税点音画】企业转租房屋如何纳税

从增值税的角度看，分为一般纳税人和小规模纳税人。

对于小规模纳税人而言，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5%。

对于一般纳税人而言，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5% 。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税租金收入/（1+9%）*3%。

因此，企业转租房租时需根据纳税人身份及房屋取得时间来判断适用征收率或者税率来计算缴纳增值税；还要以缴纳的增值税为计税依据计缴城建税、教育费附加、地方教育费附加。

企业转租房屋，与承租方签订的房屋租赁合同，需按“租赁合同”，租赁金额的千分之一缴纳印花税。

房产税由产权所有人缴纳。企业承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，因此企业取得的房产转租收入不征收房产税。

根据国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知（国税地字[1988]第15号）第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

因此，城镇土地使用税是由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。企业通过租赁方式取得房屋，并不拥有房屋对应土地使用权，企业转租房屋原则上不缴纳城镇土地使用税。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

因此，企业转租房屋时应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，如属于租赁期跨越年度且租金提前一次性支付的情况，企业具有选择权，可以选择分期均匀计入相关年度收入，也可以选择按照承租人应付租金的日期确认收入。

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