IPO案例:房屋租赁的会计处理 | 使用权资产和租赁负债的确认依据及其准确性、折旧期限及其确定依据_国内楼市_资讯

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结合房屋租赁合同条款，说明使用权资产和租赁负债的确认依据及其准确性、折旧期限及其确定依据，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定。

根据《企业会计准则第21号——租赁（2018年修订）》（财会[2018]35号），公司自2021年1月1日执行新租赁准则。在首次执行日，公司选择不重新评估此前已存在的合同是否为租赁或是否包含租赁，并将此方法一致应用于所有合同，因此仅对上述在原租赁准则下识别为租赁的合同采用本准则衔接规定。

（1）结合房屋租赁合同条款，说明使用权资产和租赁负债的确认依据及其准确性、折旧期限及其确定依据

①租赁合同的识别

报告期内，公司主要房屋租赁情况如下：

注1：公司计划将苏州天承产品生产转移至上海天承，生产厂房、办公场地到期后不再续租，短期租赁不执行新租赁准则；

注2：公司其他零星员工宿舍租赁合同租期和租金不固定，多采用员工灵活报销租赁费方式，故不执行新租赁准则。

②折现率的确定

根据新租赁准则的规定，在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。公司无法确定租赁内含利率，故采用增量借款利率作为折现率，公司按照最近一次（2015年10月24日）金融机构人民币贷款基准利率年限1年以内4.35%，1至5年（含5年）4.75%，5年以上4.90%，选择基准利率作为租赁折现率，与新租赁准则的相关规定一致。

③折旧期限及其确定依据

公司综合考虑租赁合同约定的租赁期限、续租条款以及公司预期未来对租赁场地的需求等因素，合理确定租赁资产总租期，总租期作为使用权资产计提折旧的年限，并依据租赁合同约定的租赁付款额，按照适用折现率进行折现后确认相关使用权资产原值、租赁付款额以及未确认融资费用。公司上述处理具有合理性且符合新租赁准则的规定。

④使用权资产、租赁负债的具体情况

截至2022年9月末，公司使用权资产、租赁负债的具体情况如下表所示：

注1：租赁标的金山卫镇春华路299号1-8幢、10-11幢2020.8.31-2021.2.28为免租期，故折旧期限为2021.3.1-2027.9.30；

注2：租赁标的广州市增城区新塘镇沙浦荔新10路22号创兴工业园A4栋7楼,公司原本预计该租赁于2023年末到期，故在初始计算时即按照2023年12月31日为租赁到期时点计算使用权资产，后由于公司将该租赁转为上海天承承接继续租赁到2027年9月30日，于2022年5月签订补充协议，故重新按照剩余期限确认使用权资产。

（2）相关会计处理符合企业会计准则的规定

发行人对上述租赁合同选择按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定选择采用简化的追溯调整法进行衔接会计处理。发行人在计算使用权资产折现率选择时，以承租人增量借款利率作为折现率。具体单位折现期以发行人承租合同约定的自身支付租赁款的频率为基础进行折现。发行人使用权资产的折旧期限，以与租赁合同对应的使用权资产折算期为限，按照平均年限法进行计提折旧。

发行人上述执行新租赁准则的相关政策，符合企业会计准则的规定。

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