房屋租赁合同非讼法律服务实务指引(三)

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房屋租赁合同非讼法律服务实务指引（三）

一、实务指引

1. 在为承租人提供法律服务时，应仔细审查房屋租赁合同中的租赁房屋面积条款与租金条款，并仔细核对房屋产权证，以避免出租人虚报房屋面积以变相提高房屋租金。在房屋租赁合同签订前，如果发现租赁房屋的实有面积与承租人意向租赁房屋的面积相差太大，应及时告知承租人不应签订合同。

2. 查看该租赁房屋是否有独立的房产证。如有独立房产证的，则以房产证记载的建筑面积为准；如该房屋没有独立的房产证的，需要约定实际测量的标准和方法，约定双方确认建筑面积的方式。

3. 如出租人没有合法的出租权利，则房屋租赁合同有可能因出租人无法交付房屋而无法履行；如房屋已经交付，存在房屋的所有人或合法使用人要求返还房屋的风险，此时承租人应当返还。

4. 签订住宅租赁合同时，应提醒双方当事人除对租赁房屋的上述基本情况进行表述外，还可对周边环境（如噪音、空气污染、生活配套设施等）对居住的影响、房屋本身建造和设计的瑕疵等作出说明，以避免履行过程中因此发生纠纷。

商铺租赁合同因承租人经营需要，应提示双方注意对房屋共用部分的使用范围作出约定，如停车场的使用，外墙面的使用，其他店招、广告位的使用，公共通道、电梯、走廊的使用等。

5. 工业厂房和商铺租赁合同签订时，除对上述房屋基本情况进行约定，双方还应对房屋水、电、排水、排污、供气、供暖等设施的配置、使用作出约定，对货物运输通道、车辆停放便利位置、仓储利用等进行约定，以满足承租方正常经营运转要求。

6. 承租人以银行票据或转账形式支付租金及合同中约定的各项保证金和费用时，出租人应注意付款人与承租人是否为同一人，单位（包括法人或其他组织）为承租人代付款项的，应由出票人出具代付说明。以递增方式或营业额提成方式支付租金的，应在合同中明确租金递增或营业额确认的基数，以及租金计算、结算方法，以防止双方对付款金额发生争议。

7. 签订住宅、商铺、写字楼、工业厂房、酒店式公寓等不同类型的房屋租赁合同时，应注意水、电、煤气等不同公共事业单位对相应费用的收取标准不同。签订住宅、商铺、写字楼、工业厂房等房屋租赁合同时，租赁房屋如为毛坯房或其他需要装修方可使用的情况，双方可约定一定期限的装修免租期，并对免租期内租金的减免，水、电、煤气等费用，物业费等费用的承担作出约定。

8. 商铺和写字楼租赁合同中，对中央空调、电梯等需公摊大量水、电、煤气、油等费用的设备设施，应约定正常使用时间的费用分摊办法和超时使用的费用分摊办法，以免出租人与承租人之间、双方与其他业主或使用人之间因公摊能耗费用的支付产生纠纷。

9. 商铺租赁合同的出租人可根据物业整体招商进度和开业需要，在合同中设置开业保证金条款或违约责任条款，以保证承租人能够在该开业日装修完毕、取得各项合法经营资格证明，按照出租方设定的开业日正常开业。

10. 商铺、写字楼和工业厂房租赁合同的保证金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为这些物业类型适用的电费、水费、物业管理费等费用比较高，因此建议保证金约定数额应适当高一些，以减少承租人违约时给出租人造成的损失。