【法拍房知识】法拍房起拍价是怎么定的?网络询价后还需要进行评估吗?

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       法拍房网络询价还要评估吗?

　　需要评估。

　　2018年8月28日，最高人民法院(以下简称最高法)发布了《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》。《规定》在保留委托评估这一传统的确定财产处置参考价方式的基础上，又新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种确定财产处置参考价的方式。

　　根据法院相关规定，网络询价只需要法官登录平台，按照对应栏目填写信息，即可自动生成测评工具。因为影响房价的因素很多，网络数据的更新速度可能跟不上市场变化。

　　定向询价的对象一般是房屋委员会或其他政府机构。法院会出具法拍房的询证函，询证函会明确询价要求和相关信息，被询价机构会在规定的期限内给出结果。目前很少使用定向询价。

　　此外，拍卖前，法院与遗嘱执行人和被执行人协商确定双方认可的价格。这种情况适用于当事人不多，协议结果容易达成一致的情况。约定价格合理合法的，作为该房屋的参考价格。如果被执行人不配合议价或下落不明，且案件涉及多方且意见不一致，法院将考虑采取其他方式。如果遇到这种以约定价格作为评估价格的法拍房，在参与拍卖之前一定要了解法拍房的真实市场价，否则很可能会高价低价买下法拍房。

　　评估价和成交价有什么关系?

　　1、评估价格是专业评估机构通过一定方式给出的评估价格。

　　2、二手房交易中，评估价格一般为成交价格的70%左右。根据评估价格，银行将贷款。

　　3、成交价格是指买受人最终支付给出卖人的总金额，是房屋的实际价格。

　　4、房屋交易需要市场调节，由此推导出指导价;房屋销售需要备案的，有网签价格的;如果贷款用于买房，银行需要知道房子的价值，也就是评估价。

　　综上所述，一般来说，评估机构会根据房屋的位置、年限等实际情况，得出一个价值，即评估价格。购房价格与房屋评估价格存在一定差异。一般来说，房屋的评估价格会低于房屋的实际成交价格。

　　比如在实际操作中，评估值是房屋实际成交价格的80%-90%。它受许多因素的影响，如建筑年代、装修、位置等。银行将根据评估机构给出的房屋估价，综合考虑风险、房屋折旧、借款人收入等因素，最终同意申请人的申请并发放贷款。同时，也是后期纳税的依据。

　　法拍房价格的定义规则：

　　在司法拍卖过程中，通常有三种价格:评估价、底价和起拍价。评估价格为评估机构出具的价格;底价是拍卖价格的底线。如果竞买人的最高应价未达到底价，则该应价不生效，即被拍卖。

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖底价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的底价不得低于首次拍卖的评估价或者市场价格。80%;有流拍的，可以在再次拍卖时酌情降低底价，但每次降低的金额不得超过前次底价的20%。

　　换句话说，评估价100万元的房子，底价至少是80万元。如果是拍卖的话，每次再拍卖最高可以降价20%。如果有人有幸在第二次拍卖中以底价买入，最终成交价可能只有64万元。当然，为了避免拍卖，客户通常会以底价作为起拍价。