上海楼市变天！最近上海的二手房可谓“突破天际”！不是成交，而是挂牌！
据爆料，说上海目前挂牌二手房接近40万套，往常的量大约在10万套左右。今年春节后，整体挂牌量仍在增加。其中2月对外挂牌量大约9万套。4月尚未过完，目前的总挂牌量已经达到10万套。
实际的二手挂牌量，可能远不止10万套。除了网上可以看到的挂牌房源，各二手房平台的后台有部分未对外展示。
上海二手房成交套数，数据源于中原地产
上海二手房月成交记录，这也是2021年挂牌价核验、贷款三价就低后的新高。最近一段时间，很多人都在叫嚣着说上海楼市不太灵光。估计大家也看到过下面的这张图。
此次挂牌数据的猛增，让我看到了上海楼市拐点的真正到来。上海挂牌量猛增的第一原因，因为挂牌核验价彻底放松了。2021年7月，上海新颁布了挂牌核验价的政策，只要高于政府核定的价格，将无法对外展示。
也正是如此，短短的一周之内，链家网上海挂牌住宅总数就从2.9万套直接锐减至1.2万套，下降60%。挂牌核验价就像是一个核弹，直接炸干了房源，抽干了上海楼市的供应。
当时类似新天地、大虹桥、张江等热门区域的豪宅和次新房，几乎“无房可看”。
而进入2023年后，挂牌核验价开始偷摸摸的放松了。于是乎，那些前期被藏起来的高价房源，开始全部“现出了原形”。仅仅是翠湖天地（三期）这一个项目，就多了11套房源出来。房东卖房子的时候，都会去参考一下最近的成交价，然后根据自己是不是着急卖，定一个和自然价格差不多的挂牌价。但是每个房东的情况都是不一样的，对未来的走势判断也是不一样的，所以挂牌价也不是一个单一的数字，而是一个范围。比如，一个最近刚刚1000万成交过的房型。他的挂牌可能是这样的：有一个急卖的房东，挂950万，但是对付款要求特别高；
当市场比较火爆，成交量大的时候，950万的房子被当成笋盘，快速成交掉。剩下的想买的人就会继续扫掉1000万的房子，甚至1050的也开始有客户考虑。因为成交比较快，没有足够的950万的砸盘房东继续出现，1000万的就会陆续成交，等到1050的房子也有成交的时候，大家心理的价格就会提高到1050万。这个时候，再着急的房东也可能是从1000万开始挂，而那些不急着卖的，可能会挂到1150了，房价就这么上涨了。当市场比较冷清，成交量很小的时候，市场的观望情绪就会比较大，虽然950万的房子被成交掉了，但是1000万的没有被快速消化，这个时间里可能另外一个比较急的房东，就会降价到950万，以求快速出手。这样就会造成一个现象，就是1050甚至更高的完全没有办法出手，想要快速出手，就要降到950甚至更低。慢慢的，大家的心理价格锚（自然价格）就会下降到950万，那么房价就是降了。
先来回顾一下“三价就低”的政策：是由银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，选择相对最低的价格审批贷款额度。而上述这则报道已经明确的说明了：核验价已达到合同价的80-90%。注意是网签的合同价，而不是涉税评估价、银行评估价。合同价格是根据买卖双方根据自己的意愿所签署的合同，买家通常会因为节省税费，而少做几百万。通常情况下，涉税评估价和银行评估价的力度要大于网签合同价。那么，真正有“杀伤力”的银行评估价、涉税评估价是否有大幅放松？据业内人士说，银行评估价虽然没有完全取消，但大致持平。就拿森兰板块的双一梯队学区次新房【金地未未来】举例，最初核验价实行的时候，首付需要7-8成。以一套850万的房子为例，8成首付意味着最多只能贷170万，首付高达680万。而现在首付比已经降到了38-40%，购房者在实际成交时首付压力将大大减轻。
据了解。该套房源有其特殊性：卖家买进价格高，装修保养好，满五年又唯一，所以价格848万成交！同类型房源成交中区楼层820万本月也有成交的。要知道，这些消息通常不会有任何官方书面文件出来证实，而是“偷摸着”放松。其实早在前不久，二手房的“挂牌核验价”是真的不复存在了。一些比较夸张的价格也都陆陆续续的展示在外网了，比如说10万单价的蟠龙天地、20万的百汇园......至于这些房源最后能否以此价格成交我们暂且不说，但我看到的是“上头”对该价格的“默许”。
总的来说，虽然二手房核验价并不能说是全面放开，但大部分的板块其实已经回到了40%左右的首付比，也绝对是楼市的一大利好！往期推荐
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