之前在笔记里说过，未来房地产发展必然要靠reits基金推动，首先跟大家说下什么reits基金，reits基金就是不动产投资信托基金，简单的说就是大家凑钱去建房子，建完房子租出去分收益，基本跟股票的原理一样，属于权益资产，既然是权益资产就可以赚两部分钱，一部分是分红的收益，一部分是价格波动的收益，也就是赚租金收益和房价波动的收益，那现在为什么没办法推reits，最重要的原因就是资产回报率太低，根本没办法做，现在一线城市的租金回报率普遍在2%以下，这个收益率目前仅与十年期国债收益率持平，更别说覆盖运营成本，那么问题来了，怎样才能提高资产回报率呢？回报率的计算公式：收益金额÷资产价格，所以就要涨租金降资产价格，首先说涨租金，这个之前说了很多次这是和通胀直接相关的，短期不会有大幅增长，要涨租金只能提升居民收入把通胀拉起来，前几天的大会也已经明确方向了，更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策、加强超常规逆周期调节，说白了就是要把钱放出来并且花出去，拉通胀，这个问题比较大就不展开说了，另一方面就是靠降低资产成本，资产成本最大的一部分就是土地成本，这一点根据其他国家的经验肯定要给予相应的税费减免，reits基金的拿地成本肯定要比现在的这种开发商拿地的方式成本要低，即便是这样也没办满足reits基金的收益率，根据德勤中国的数据：2020年全球REITs的平均股息率为4.1%，其中美国为3.7%，香港为4.5%，新加坡为5.2%，所以按这个股息率可以计算下我们要把资产价格压到什么水平，很多人会说中国人都希望拥有自己的房子，不会接受一直租房子住，其实通过reits方式运营跟买房子也没有太大区别，只要一直交租金也不会有房东临时违约的情况，又会有人说现在房子已经很多了，再建这么多房子租给谁呢，其实可以想想，如果在市中心建高品质住宅会不会有人租，现在的市中心都是老破小，如果reits能推下去，以后老房拆迁可以通过市场化解决，持有老破小的房主可以获得一部分reits份额，相当于拆迁款，也能在二级市场套现交易，整体市场就能盘活，这也就是上面多次提到的“构建房地产发展新模式，加快推进租购并举的住房制度”，所以又回到开始的问题，怎么推升资产回报率，通胀拉不起来只能降低资产价格，现在还有人幻想明年要大放水了房价要涨回去了，这是肯定不可能的，否则之前的努力全都前功尽弃。#REITs #房产知识 #房价
