开始执行！南京二套房贷利率突破下限，最低3.25%，达历史最低！这次南京响应非常快，一星期前央行发布的新政，南京立马就落实，这效率就说够不够高吧。5月17日，央行发布重磅新政，首付降！公积金利率降！取消利率下限！昨天，南京的首套首付比例正式降到1.5成，人行已经陆续通知开始执行了。今天，有消息曝出：南京取消利率下限，首套二套全按3.25%来！并且招行和平安已经开始执行了，速度很快。
首套房比LPR下调70个基点，而5月初才降到3.45%，现在立马再下调20个基点。速度快频次高，执行速度杠杠的。二套房降得就更狠了，直接调到首套房一样的利率3.25%。之前二套利率一直是LPR+30BP，也就是4.25%，这下子一口气降100BP，相当到位！之前，有人说南京要放宽首套房的认定，现在二套房首付最低2成，利率跟首套房一样，这跟放宽首套房几乎没区别了，你可能是买的第二套房，但利率方面享受的是跟首套一样的待遇，实打实的利好。
如果纯商贷，首套房贷款200万，分30年等额本息还款，下调前（4.25%）的月供是 9838.8元，下调后（3.25%）降为 8704.13元，月供可省约1134.67 元。5·17新政下来，现在很多城市已经执行了，上海、广州、长沙……房贷利率通通降降降！跟一线城市上海、广州相比，南京利率低一截，有优势；跟扬州、常州、无锡等二三线城市的房贷利率相比，差不多，但南京城市能级高，吸引力更足，诚意更大。现在利率降、首付降，新房贷格局已经逐渐形成，也会全面进入低资金成本时代，也意味着新的加杠杆周期要开始了。据统计，南京的杠杆率在2022年达到108.8%，位居全国第二，仅次于杭州。而较高的资金杠杆率意味着房地产市场的投资热度较高。
在房价上涨时期，这种投资氛围可以迅速转变为房价上涨的动力；反之，在房市下行期，这些缺乏资金支撑的债务可能成为悬于房价之上的达摩克利斯之剑。
在国际行情里，平均杠杆率基本维持在60%上下，而国内很多热点城市的杠杆率显然已经超过了这个平均数。
这恐怕也是为什么近几年时间里，南京的房价经历急速上涨又面临急速下调，这波过山车式的房价操作，根本就在杠杆率。
但杠杆率也不是越低越好。低杠杆率可能意味着城市的吸引力不足，通过杠杆撬动经济增长的激励效应也不足。可以看到，楼市杠杆率通常显示出两个特点：南方城市普遍高于北方，经济强市的居民更愿意负债。相比之下，东北和西北地区的城市，虽然楼市杠杆率和房价收入比都不高，但这些地区的经济增长缓慢，人口流出严重，产业亮点缺乏，自然楼市也不温不火。
南京尽管杠杆率处于全国较高水平，但这也是过去几年里南京吸引力强，市场火热的最直接证据。说白了，大家愿意来，愿意到南京买房，愿意借钱、贷款“押宝”南京，这难道不是对南京的最大认可么。
只是现在全国楼市进入冷静期，前期过热的楼市和高杠杆率也让现在的南京正在经历一波很痛苦的调整期。但只要调整期顺利度过，加上现在官方表明态度鼓励加杠杆，对楼市还是可以有预期一点。
