最近花了不少时间了解学习房地产相关的经济制度，越学习越觉得这里面真是藏着时代的脉搏。
写篇小文梳理一下房地产波动结论，以逻辑框架为主，数据很少。欢迎交流，希望能对你有启发。
一、地方政府深度介入的市场
投资里有个概念叫做提价权。指的是某商品拥有提高价格的能力，而不会影响其销量或市场份额。
巴菲特有个经典案例布法罗晚报就体现了这一点。经过几年艰苦的商战，竞争对手破产，布法罗晚报成为当时布法罗市唯一的一家报纸，当地市民只能看布法罗晚报，当地的广告商只能在布法罗晚报上打广告。
垄断之后提价权就产生了，布法罗晚报可以提高广告报价，而不用担心广告商会跑到竞争对手那里去。
假如将土地财政作为一种生意模式来分析，那么它也具有这种提价权。
地方政府作为城市土地的唯一供应商，掌握了供地节奏、城市规划、公共服务供给，毫无疑问是垄断的。
外来人口想要在城市立足，房子是道很难绕过去的坎。
现实利益层面，房子直接或间接关联着教育、医疗、社会保障等。
文化层面，房子关联着安全感、体面感、乃至社会阶层定位。
房子是如此重要，以至于人们愿意（或者说不得不）以极大的代价去取得他。
换个角度来说，就是地方政府拥有极大的提价权，可以把土地价格定的十分之高。越是经济发展好的大城市，这种提价权就越强。
能强到什么程度？可以使得终端房价=6个钱包+家庭未来30年相当一部分劳动收入。
再来说说房地产商。
房地产商在产业链中的地位远没有政府重要，他们也要用尽浑身解数去嗅闻政策的走向、市场的走向。
以杭州为例房地产波动结论，各个板块房屋限价由政府硬性规定，无法突破。在楼市看涨的年份，房子不愁卖，但拿地成本高（土拍成交价高），房地产商单个楼盘的利润空间极小。
杭州本地房企滨江集团2020年业绩说明会上，董事长戚金兴曾坦言：“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”
低利润的楼盘，不可避免地需要扣成本。因此楼市上行期间土拍的楼盘，往往质量都不太好。
在楼市看跌的年份，房地产商拿地谨慎，此时土拍往往以底价成交（不限价了还是以底价成交），甚至流拍。但此时核心地段的土地仍然会有相对高溢价，因为确定性高。例如杭州3月份出让的滨江区星民地块，土拍成交楼面价2.86万元，溢价率仍有23%。
对比两种情况，房地产商在楼市上行期利润空间小、高周转；在下行期理论上利润空间大，但其实十分被动，房子卖不出去，一下周转不过来就要爆雷破产。房地产商集体爆雷的奇异景象，这两年我们都看到了。
卖地的生意模式相对就十分滋润，上行期多赚，下行期少赚。
二、土地财政的历史
上面的分析显得地方政府像个大商人：将土地收益占为己有，隐藏在帷幕后面露出邪恶的笑容，土地财政也是一个彻头彻尾的邪恶的产物。
这样子的结论我认为并不全面，有必要探究一下土地财政的前世今生。
土地财政起源于90年代的分税制改革。当时的时代背景是中央财政收入不足，影响宏观调控能力。分税制后，主要税收改为中央与地方分成，也即意味着地方政府的财政收入会骤降。但财政支出又是比较刚性的，如何来弥补？于是就有了土地财政。
当时中国人均住房面积极低，城市化率极低，客观上需要更多的房子。地方政府使用拍地拿到的钱造地铁、造桥、造路、发展营商环境，提升了城市的吸引力，推高了房价，走上了正循环。城市化的起步阶段，土地财政起到很大的作用。
另一方面，任何制度都是有时效性的。众所周知，土地财政已经不适用于现在这个时代了。地方政府拿着土拍得到的钱去投资的项目，很多也并没产生多少效益。
那么，为何停不下来？
有很多理论来解释这个问题，我个人倾向于激励机制要负很大责任。有兴趣的朋友可以搜索“地方官员晋升竞标赛”，和B站上温铁军教授的一些发言。
土地财政还关联着金额庞大的地方债、城投债。这里就不展开了。
三、房价何以波动
站在地方政府的角度，土地财政类似于一种税收。
站在房产拥有者的角度，则不完全是税收。因为他有机会进行时间上的套利，将房产以更高（有时是更低，则套利失败了）的价格卖给下一个接盘侠。这种套利可能性的存在，是普通民众心甘情愿加杠杆，掏空6个钱包的另一个重要原因。
这里贴出温铁军教授的原话，他形象地用自己来举例：
“中国人民大学引进人才，当时引进我的时候学校给了我一套房子，用成本价买的，买的时候不到100万，现在房地产交易商的报价是1500万。也就意味着我支付了100万，但我现在得到了一份1500万的财产。
因为我是研究经济问题的，我很清楚，这增值出来的1400万不是我的，我只支付了100万左右，我在人民大学13年，平均每年增值100万，大大超过了我的工资收入，这显然不是我的劳动所得。
这块虚增出来的部分，对于和我同类的人来说，就意味着是我们作为中产阶级的一块财产的基础。我不愿意失去他，我就得估算，它什么时候会跌，什么应该把它及时出手呢……”
最后一段的中产心理活动，实在太形象了。对于房价，有人希望涨，有人希望跌。其实大家共同的期待是：我买之前跌，我买之后马上涨……
咳咳。话说回来，温教授位于北京的住宅13年增值了1400万，到底是为什么呢？
在长达十几二十年的大周期里面，是因为城市化、经济发展、通货膨胀、土地财政、追涨杀跌等等因素合力造成的。
而在几年的小周期里面，房价则受追涨杀跌的预期影响更大。
任泽平说：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。我认为说的挺有道理。
格雷厄姆也说过：股票短期是投票机，长期是称重机。
何其类似，房地产就像城市的股票。
四、最近的政策
在居民部门杠杆率高企，收入预期悲观的当下。反身性再度发挥作用：房价下跌---更悲观---房价进一步下跌。
政府虽然能量很大，资源很多，但仍有力所不能及的地方。例如没法强迫你买房，没法强迫你结婚生孩子。
在这个5月，中央放出许多史诗级的房地产政策，如降首付、降利率、回购空置楼房等。就在我将要发文的刚刚，上海又来了一波大宽松，有种站在历史的最前沿吃瓜的感觉。
我个人的观点，政策并非想要鼓励土地财政，或是鼓励炒房。但确实想要扭转预期，托举资产价格，防止价格下跌过度引发社会动荡和系统性金融风险。
至于后续会不会又一次出现涨价去库存的情况，亦或者仍然趴地板上不动，那是另一个话题了……
五、我们能做些什么？
查理芒格说：宏观是我们必须承受的，微观是我们可以有所作为的。
在房地产的微观层面，就我个人来说，我不会去做的是判断后市的短期房价走势。老实说，这完全超出我能力范围了。
但是站在5年、10年以及更长的时间维度上来说，我认为：从居民杠杆率高企、土地财政难以为继、人口负增长、中央政府决心转变发展模式等几个关键的维度来说，过去二十年房地产的大周期都已经结束了，房子会永远上涨的思想钢印也该去掉了。
我会抱定“房住不炒”这一原则，具体来说：
假如我有多于自住需要的房产，我会择机将其出售，将释放出来的资本用于降杠杆；或是银行理财（银行理财收益率比大部分房产的租售比高）、股票投资等预期收益率高的地方。
假如我还没有购置房产，我会想办法延迟作出购买决定的时间。假如不得不掏空几个钱包，那么则要严肃认真审慎地考察楼盘项目，包括地段、户型、板块配套、城市规划、交通等要素。升值空间也许有也许没有，但做出好的选择，尽量避免亏损一定没错。
以上的应对策略仅是我的个人思考，不保证对，并且仅针对我一直生活定居的二线城市。中国幅员辽阔，地区之间的差异有时大过国家之间的差异。具体问题具体分析非常重要，希望你有自己的独立思考。
假如还是很疑惑，那也没关系。慢慢看慢慢了解，做好准备，总会遇到能够有所作为的情况的。以下的资料对我帮助颇多，希望也能帮助到你。
1、书籍《置身事内》、《以利为利》
2、黄奇帆、温铁军、卢麒元的讲话。可通过B站、视频号搜索。
3、播客知行小酒馆。E76对话杨天楠：我真希望！我在买房前知道这些房地产常识
