房屋买受人排除
抵押权人强制执行
理证分享-山东理证律师事务所杜光龙律师（实习）
课题背景
房地产开发过程中，开发商利用项目进行融资的情况并不鲜见，其中常见的方式有土地抵押融资和在建工程抵押融资。《民法典》第三百九十七条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。以在建工程抵押的，工程竣工后自动转化为建筑物抵押权。在以上抵押未解除的情况下，如果抵押范围的房屋有被开发商对外销售，则会面临抵押权和房屋买受人权利相互冲突的情况。此时，房屋买受人还能依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，要求排除抵押权人对特定房屋的强制执行吗？
一、第三人救济&执行异议程序规定
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概念：
（1）第三人：所谓第三人，是指对原、被告所争议的诉讼标的有独立请求权，或者虽然没有独立请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，从而参加到正在进行的诉讼中的人。
（2）第三人撤销之诉：根据现《民事诉讼法》第59条第3款的规定，可以得出第三人撤销诉讼的概念，所谓第三人撤销之诉，是指未参加他人之间诉讼而与该诉讼结果有利害关系的第三人为维护自己的合法权益，向法院提起要求撤销他人之间诉讼判决的诉讼。
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法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》(2023修正)
五十九条 对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
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理解：
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
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第三人撤销之诉排除适用的情形：
最高法院《民诉法解释》第297条规定了四种情况的第三人撤销之诉，法院不予受理：(一)适用特别程序、督促程序、公示催告程序、破产程序等非讼程序处理的案件；(二)婚姻无效、撤销或者解除婚姻关系等判决、裁定、调解书中涉及身份关系的内容；(三)民事诉讼法第五十四条规定的未参加登记的权利人对代表人诉讼案件的生效裁判；(四)民事诉讼法第五十五条规定的损害社会公共利益行为的受害人对公益诉讼案件的生效裁判。
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第三人撤销之诉的立案审查标准：困难
第三人撤销之诉的起诉条件适用的是现《民事诉讼法》第59条的规定，不是第122条的规定，因此，立案审查更为严格，不能当场登记立案，而是根据解释的规定，要将起诉状和证据材料等交给对方当事人，并等待对方当事人在十日内提交书面意见，三十日内立案或者作出不予受理裁定。
二、案外人执行异议
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概念：
民事诉讼法第二百三十八条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（执行标的）
民事诉讼法第二百三十六条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。（执行行为 1.执行措施 2.程序）
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法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》(2023修正)
第三百零三条 案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
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理解：
1.案外人执行异议之诉在形式上体现为是否排除执行行为的纠纷，实质是对于同一执行标的，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的债权谁应当优先保护的问题。通常情况下案外人与被执行人对该执行标的的权属有纠纷。
2.案外人须对其享有的排除强制执行的权利举证
三、买受人排除抵押权人强制执行
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法律规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
【原则】第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
【例外1】第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【例外2】第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
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研究理解：
1.关于房屋一般买受人与抵押权人在执行程序中权利顺位问题，最高法院此前裁判观点并不统一。最高法院在此之前，并未厘清《执行异议和复议规定》第二十七条与第二十八条和第二十九条之间的适用关系。同时将《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条理解为第二十七条的例外规定。此种思路的法律适用结果是：不论是不动产一般买受人还是商品房消费者（生存权），都有权排除抵押权人对不动产的执行。这一观念在实践中引发了巨大争议，几乎架空了抵押权登记制度。有鉴于此，最高法院近年来开始有意识的进行司法纠偏。
2.《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人的物权期待权，但该权利并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。因此，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。
3.抵押权是用益物权正常情况下优先于金钱债权，所以《执行异议和复议规定》的二十九条应当做限缩限制，即应当严格符合该条规定才可以。
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以案说法：
房屋买受人信赖抵押权人同意销售文件购买抵押房产的，可排除抵押权人对抵押物的强制执行。
中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书[最高人民法院 （2017）最高法民终690号]最高人民法院认为：“本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于耿昊名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。耿昊购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。买受人耿昊基于对东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务，对房屋不能办理过户登记并无过错。一审判决认定非因耿昊自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记手续并无不当。”
Lawyer
杜光龙律师 (实习）--山东理证律师事务所 18562654075(微信同号）
杜光龙，男，1990年出生，中共党员，毕业于山东建筑大学。曾在互联网公司-美团、科大讯飞工作多年，在青岛市国资委直属国企工作两年。2022年通过国家统一法律职业资格考试后实习于山东理证律师事务所。
本人作风严谨，以“知行合一，格物致知；受人之托，忠人之事”为原则，擅长民商法、合同法、公司法、建设工程等领域。精通各种法律文书写作，熟悉诉讼程序、谈判技巧。
不忘初心，严于律己；诚信、担当、能力、忠诚，明辨法理，维护当事人的合法权益。
