最近大火的电视剧《繁花》，大师执导的电视剧，仍然运用复杂的光影变幻与人物刻画，让那个水大鱼大的繁花时代，花团锦簇、璀璨耀眼。
故事的结局，也用他一贯开放式的从《花样年华》到《重庆森林》一般的结尾，归于平静，也走向流年，分别或者重逢，在曲中人，也在台下客。
像极了2024年之前的房地产行业，以及能预见或是难以预见的2024年之后的房地产行业发展。
1、 那个过去房地产综合营销类岗位，辉煌夺目！
在过去20年的房地产市场，突飞猛进、百舸争流。从黄金时代到白银时代，大至万亿大巨擘，小到四线小项目，都在快速前进的时代洪流中滚滚向前。
这其中既有市场的蒸蒸日上，也有政策的主推加力，更有高周转驱动的规模雄心，还有打赢的每一场胜仗对下一场战斗的渴望。
房地产营销，也在这艘快速向前的大船上，作为最重要的发动机，提高速度、创造效益。
围绕提高速度和创造效益，最好也最快捷的方法，是踩油门、加配置，是向外拓展、加大投入。
从加项目、加人、加激励、加推广、加示范区、加快供货进度，到跨专业补位、平行部门支持、项目间平衡，都是对销量和速度的有力保障。
“销”，成了一个时代的主旋律。“销时代”的营销，对外用资源快速实现销量；对内用标准快速培养干部。
那个时代的房地产营销培训、体系、方法论，其实不是为了专业和知识，而是为了快速的拉通共识、形成标准。
2、这个如今，该往哪去？
当传统的高周转模式开始降速，地产开发进入到差异化、特色化和专业化竞争的新行业周期，传统“销时代”的以标准化为基础的专业体系，该往哪去？是否需要需要应对新时期的新变化？
答案是肯定的，是！
作为传统发动机的“营销”的“销”，
如何从原有的“向外拓展”和“加大投入的刀口向外”的外放式管理模式，
朝着“向内管理”和“精细管控”的的“刀口向内”的精细化管控模式转变。
这既是行业和市场的现状给出的压力，也是房地产营销面对新竞争形势的现实要求。
因为市场，在发生着区别于以往的变化：
同样的产品，因为定位的不同出现差异化的市场反馈；
同一个板块，因为产品的差异出现项目与项目的分化；
示范区的体验力，成为项目营销的展示新战场和决胜法宝；
供货节奏和货源结构的差异，直接影响当下的销售和产生后期的滞重；
差异化的付款、价格、渠道、费用、激励政策，产生更大差异化的市场销售表现；
团队的完整性、胜任力、协同性、稳定性以及战斗力，成为销售波段输赢与否的关键因素。
上述的定位、产品力、体验、供应、政策以及团队等关键因素的变化导致的项目发展走势的变化，逐渐成为新的行业周期的新常态。
这些变化，需要有更加深刻、体系的专业体系和管理工具，
从清晰的定位、软性到硬性的产品力打造、具有竞争力的示范区体验性
以及及时性和均衡化的供应、给予充分市场依据和流量预计的政策组合，
还有高协同和高执行力的团队等若干个维度，
让每一个项目的营销能够赢在前端，提升一次做对的能力，
并发现和解决问题在中端，摆脱项目现有的低流速和竞争困局，
进而看到后端，通过调整货源结构，不留困难在项目后期的无法清尾。
所以，
上述的定位、产品力、体验、供应、政策以及团队等关键因素的变化，导致的项目发展走势的变化，
传统的狭义营销，就难以实现从全景计划、关键节点以及运营推动的正向循环。
从前到后， 都需要营销以更加全局的视角，发现问题，解决问题。
（1） 前期定位的介入：
营销在市场好的时候，主需要解决户型配比，其他的有客户研究、产品研发等部门给出结论来修正户配的比例，对吧，一般只调比例，不改定位。
但是未来的前期定位，营销针对项目规划定位、市场定位、客户定位进行全面参与，通过会议、方案讨论、方案修正，确保项目定位精准，越来越成为营销工作前置的标准化状态。
（2）软性到硬性的产品力打造：围绕项目定位，客户的体验感和认同度，也需要进一步确定项目差异化产品力，通过展示视角、场景打造、人性化细节及家装、社群体验空间等产品力打造，实现客户体验的差异化产品力打造。
（3）通过深度参与客户体验模块，打造具有竞争力的示范区体验：通过营销中心以及实景示范区的展示及价值输出、服务体系、实景呈现及动线，围绕客户体验形成完整、系统、高价值感知的客户体验模块打造。
（4）项目运营的平衡能力：从根据运营节奏的“靠天收”，到根据项目现金流的“以销定产”，营销通过介入项目运营进行项目供货节奏、货源结构的深入服务，通过前期供货节奏、货源结构的调整，实现及时性和均衡化的供应房地产综合营销类岗位，确保项目现金流自平衡和正向运转能力。
（5）给予充分市场依据和流量预计的政策组合：通过市场判断及项目自身内部经营需求层面判断，结合外部市场走势和项目经营需求，制定基于市场、竞品和项目回顾与利润测算，沟通讨论进行专项定价，做有效果的促销和有回款的销售。
（6）项目价值体系梳理及推广：通过项目定位和展示，进行项目价值推广和输出，通过媒体组合、线上营销等新推广通路，实现项目的声浪扩展、品牌建设与项目获客。
基于上述六个工作模块，营销把传统的营销扩展到推动大运营联动，实现项目综合竞争力的提升和销售破局，
是房地产营销从“销”时代到“营”时代的转变，也是每一个还坚守在岗位的营销人，2024年一次重要创新和尝试。
所有行业和专业的发展，都是从复杂走向简单，但又从简单走向深刻。
比如我们的地产营销，伴随专业的细分，其实每个模块承担相应的使命，形成向前的运转，就能够实现，一个项目正常状况下的顺利推进。
但是，当市场环境和竞争氛围发生变化，我们的专业就需要从简单走向深刻，再从深刻走向打赢。
比如，负面经验参照的正面答案。
我们自己操盘的历程中，有没有一些负面经验，总结回顾项目定位阶段的规划负面、户型负面、成本负面、示范区负面以及非住配比负面，就有机会在新项目的定位上，实现对照清单规避曾经出现的失误，就是负面参照的正面答案。
比如，营销对话非营销的沟通和协同能力。
不确定的市场和竞争环境，就需要营销人在市场的不确定性中找到确定性，通过体系的沟通，提高营销对话非营的能力，驱动职能交圈并塑造节点意识，进而通过关键节点、基本动作的指引与管控，实现住宅项目、商业项目、车位的销售目标达成，成为营销对话客户之外的新的沟通能力建设的新路。
比如，营销拥抱数字化和率值的数字化管理能力。
除了在项目层面进行“营”的建设，推动项目向大营销的体系化转变，在项目管理层面，从案场固定的标准动作，到开好早会、晚会、周会的执行标准与动作规范，针对置业顾问的任务动态管理和率值管理进行总结和方法提升，并进行客户体验、团队建设和案场卖压的氛围管理营造，进行精细化的围绕“管”的基础管理动作建设。
再比如，线上营销的先锋队变身线上营销的主力军
客户阅读习惯和消费场景的变化，让整个过去的2023年，各行各业的线上营销如火如荼的全面开花，这其中自然少不了许多公司以及项目，成为先锋队。
持续深化营销一线的自拓客与成交转化能力建设，既是当下的使命，也是未来的出路。
从线上营销的规范化和标准化，到系统性提升营销质量，通过线上营销提升自拓自访的比例，真正实现降费提效，这是营销的新的转身，更是营销新的长征。
营销归根结底，其实是一道道通过计算获得答案的数学题。营销的发展本身，也充满了数学题的奇妙与变化。
在从突飞猛进的“销时代”的单一运算方式，到面对市场下行周期的更加丰富多元的体系建设、组织重构、能力建设、动作简化、专业深化，
就构成了营地产营销“营”时代的更丰富、多元、规范和精细的方法论，面对不确定的时代，通过营销的变革去筑梦并逐梦，用面对不确定的每一个改版，实现最大限度的确定性的达成。
2024年，既是许多小伙伴，应对新变化回归行活的元年，其实也是许多小伙伴回顾过往整装出发的新征程。这里有着从经验到创新的勇敢尝试，也有着从复杂到简单再到深刻的向下深耕。
但是，这都是在书写关于当下的答卷，也寻找通向未来的答案。
一个人做的梦，就只能是个梦，一群人怀着同一个梦，就是真实。
最后，
献给这个行业的2024，
献给每一个热爱营销的你我他。
前路漫漫，星辰大海；
执之微光，一苇以航。
