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摄影｜居之然
02基本案情
一审法院辨析如下：
一、投票结果严重失真。本案中，业主大会拟召开业主大会决定小区地面停车位收费管理，进而将地面停车场进行出租等事项，系利用共有部分从事经营活动，依照法律规定应当召开业主大会，并获得法定比例的业主表决同意后方可施行。而业委会在征求业主意见之前并未按照法律规定与《业主大会议事规定》规定的程序确认专有部分业主投票权数，而且事后F业委会统计的投票数情况与在小区公共区域公布的投票数情况出现不同投票结果，明显存在严重失真情况。
二、无法证明投票程序合法。F业委会系采取入户形式书面征求业主意见，而收集的表决票上仅填写房号、姓名、联系方式，不仅无确凿的证据证明参与投票的具体业主身份，而且表决票的设计形式不符合《业主大会议事规定》的规定，仅有同意与不同意栏，而无弃权选项。在刘某提出的投票中存在虚假现象时，F业委会不仅无法予以合理解释，而且无法进一步举证证明其投票程序符合《业主大会议事规则》第二条、第三条、第十一条、第十三条的规定。
三、业主委员会超越职责。业主委员会的职责之一是执行业主大会决定的事项。案涉业主大会即使通过了符合程序的“小区地面停车位收费管理事项”，作为业主委员会的业委会必须予以执行，而F业委会在案涉小区业已聘请了物业服务公司情况下，却开会通过“小区车位出租招标事宜”并确定由Y物业公司承租经营的决定，显然超出了业主大会决定的事项范围，存在侵犯案涉小区全体业主合法权益之嫌。
四、违反一小区一物业规定。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”而业委会将案涉小区共有部分通过招标（租）方式发包（出租）给Y物业公司管理、营运，显然与前述法律规定相悖。
五、陪标现象明显。根据业委会张贴的《小区地面停车场租赁招标公告》可知，参加停车场招标对象必须“隶属福清本市企业（公司）具有独立承担民事能力，在福清市有中标停车场正在经营中企业”，而本案参加投标的两家公司明显不具备相关物业服务资质，并且提供的投标资料中营业执照的经营范围明显存在伪造情形，陪标现象明显，不符合招标投标相关法律规定。
05裁判结果
一、撤销F小区业主大会于2021年10月27日至2021年10月29日入户形式召开作出的对小区地面停车位收费管理的决定；
二、撤销F业主委员会于2021年12月8日作出的关于小区地面停车位招标事宜并确定由Y物业管理有限公司中标的决定。
（注：本案未检索到二审结果）
06相关法条
《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；……。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……”
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